欧阳捷：房地产税对房价没有任何根本性制约 限价令后遗症大

备受关注的“两会”正在如火如荼地进行中，今年的政府工作报告中，5次提及房地产、5次谈到住房，对于楼市而言，也是干货满满。其中关于房地产税何时实施、是否能降低房价，以及限价令是否该长期执行等热点问题更是广受关注。

虽然在3月4日十二届全国人大新闻发布会上，发言人傅莹表示“今年没有把房地产税草案提请常委会审议的安排”，但也同时也指出“这是在党的十八届三中全会提出的改革任务中列出来的，所以本届人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划。”

这就意味着，征收房地产税是大势所趋。那么，征收房地产税后，房价会否受到影响、房价会降吗、是否该出台“长期限价机制”？也成了学界业界争论不休的论题。对此，新城控股副总裁欧阳捷怎么看呢？

背景介绍：新城控股集团有限公司副总裁、新城地产股份有限公司监事欧阳捷，一贯主张“以前瞻解析，用数据说话，与身份无关”的理念。对于房地产税是否能影响房价这以问题上，他也从香港、美国、英国、法国等实行房地产税制度的国家经验来说话。

房掌柜：两会上，对于房地产税是否能降低房价的问题上各界争论不休，对此您怎么看？

欧阳捷：首先，决定房价的第一要素是供求关系。人和资本都是流向大城市的，人口的增长与购房需求都是不断增长的，而大城市土地供应是减量化逻辑，房价的持续看涨就不可避免。

第二要素是货币供给，因为钱多了，钱就不值钱，对应钱的一切东西都变得更加值钱。尤其是不动产，而随着经济的增长，货币是不断增加而不是减少的。

欧阳捷：中国土地出让制度与香港相同，香港有房地产税，香港的房价只在金融危机中出现暴跌，但是每次危机后的房价都强烈反弹，最终房价都远远超过了金融危机之前。

美国虽然土地制度不同，也有房地产税，美国同样在2008年次贷危机中出现房价下跌，但现在房价已经恢复到2008年之前了。甚至英国、法国、新加坡、德国等国都有房地产税，房价都在去年快速上涨。

可见房地产税对房价没有任何根本性的制约，当然也不会降低中长期房价。但是，房地产税会影响房地产供求关系和房价的短期走势，比如房地产税出台之前，因为对于房地产税率与纳税方式的不确定担忧，会触发一些多套房持有者低价抛出部分房产以规避税负，但是如果房地产税纳税额低于未来房价增值、甚至低于租金收益，房主就不必售出房产，特别是当超大城市特大城市供不应求的局面难以改变、住宅一房难求的情况下，卖掉就买不回来了，房主为什么要卖呢？

房掌柜：对于房价，两会上有开发商背景的政协委员提出：建立房地产调控长效机制的过程中，“首先要建立一个长期的限价机制”、“明确长期限价时间，这样土拍市场才不会出现大幅波动”。对于“长期限价机制”是否真有必要出台、又是否有长期执行的土壤？

欧阳捷：限价令的后遗症大，2-3年即可退出市场。关于“长期限价机制”，欧阳捷的态度是很明确的，他认为限价令短期有一定的效果，但是后遗症很大，既扭曲了住房的内在价值均衡，又破坏了住房供求关系的指示。

欧阳捷认为，限价令在短期内的确起到了抑制楼市泡沫、促进市场平稳的作用。但是，后遗症非常之大。因为，在现代市场经济学中，价格是由供给与需求之间的互相影响、不断平衡而产生的，而在古典经济学以及马克思主义经济学中，价格是对商品的内在价值的外在体现，显然，价格是极为重要的市场信号。

他表示，价格需要弹性，才能反映供求变化。如果价格被人为设定，就无法体现市场的真实需求，当然也很容易造成需求与供给的盲目。从本质上说，限价是政府强制开发商打折销售，对于购房者来说，当然是最大的利好，因此，限价令并不能减少购房者。恰恰相反，限价令反而会吸引更多购房者的关注和入市，导致需求放大，加剧供不应求。

因此，限价令既扭曲了住房内在价值的均衡，又破坏了住房供求关系的指示。一旦限价令放松，房地产报复性反弹几乎无法避免。