新城控股欧阳捷：如果房价被人为设定 无法体现市场的真实需求

2017年全国两会期间,房价、房地产税等楼市议题继续成为关注焦点。两会传递了不少信号：因城施策去库存、房地产税立法时间未确定、房地产行业“稳”字当头、坚持住房的居住属性。

近日，房掌柜对话新城控股副总裁欧阳捷，对两会期间一系列楼市热点议题进行分析。

欧阳捷表示，征收房地产税会导致拥有多套住房的人群卖出房产以减轻税收负担，同时抑制希望购买多套住房的人群增加购房，进而增加市场供应。

另外，房地产税对于降低住房资源浪费，平衡市场供求关系有一定作用。

“房地产税出台的时间，我认为最快在2020年人代会上通过立法审议。”欧阳捷预测。

对话欧阳捷

房掌柜：炒房凶猛的原因是什么？要如何遏制？

欧阳捷：客观上说，钱太多，对应钱的一切东西都变得更加值钱，尤其是不动产。主观上看，在土地出让制度没有改变、城市化进程没有结束之前，土地与住房的价值始终处于看涨的阶段，一些城市供求关系失衡，更是推动了房价快速上涨的共识，给了投资客炒作的机会。

房掌柜：怎样保证精准遏制投机？又不伤害刚需？

欧阳捷：第一，改善供求关系，修正市场错误预期。要形成能够基本满足刚需和改善性需求的住房供给数量，并向市场公布。

第二，控制购房资金，限制投资投机性购房。中央政府可以按照房价上涨幅度与居民收入增长幅度之差，设定阶梯式的限购限贷政策，由各地城市政府根据房价上涨幅度对应阶梯措施严格执行。

第三，加快房地产税立法，对非自住房或超面积住房实行阶梯式税率，并尽早公布房地产税草案，广泛征求社会意见，抑制投资投机客的市场预期。

第四，及时完整准确公开市场数据，提高市场供求关系和价格信息透明度，接受市场监督和检验，打消市场误解。

第五，扶持刚需购房，实行组合优惠。中小套型地块土地实行计划单列，供应计划明确每年中小套型的地块出让指标。

房掌柜：房地产税被认为是抑制投资的一种策略，您是如何看待的？预计会什么时候出台？

欧阳捷：短期来看，征收房地产税会导致拥有多套住房的人群卖出房产以减轻税收负担，同时抑制希望购买多套住房的人群增加购房，进而增加市场供应。长期来看，对于降低住房资源浪费，平衡市场供求关系有一定作用。

但是，我国正处在城镇化的进程之中，住房需求很大而且周期还很长，如果一些城市住房市场中长期处于供不应求的状况，业主用于出租住房所得超过房地产税，同时还可以坐享房价上涨之利，就会选择保留住房，进而减少市场供应。

关于房地产税出台的时间，我认为最快在2020年人代会上通过立法审议，会后以国家主席令形式发布，接下来由国务院出台房地产税实施条例，接着由国家财政部税务总局出台实施细则，如果房地产税法授权省级人民政府可以在房地产税法的法律框架内自行设定税率和征收范围，那么各地的房地产税开征预计到2021年才会正式启动。

房掌柜：不少人认为房地产税的出台，能降低房价，对此您怎么看？

欧阳捷：首先，决定房价的第一要素是供求关系。人和资本都是流向大城市的，人口的增长与购房需求都是不断增长的，而大城市土地供应是减量化逻辑，房价的持续看涨就不可避免。

第二要素是货币供给，因为钱多了，钱就不值钱，对应钱的一切东西都变得更加值钱。尤其是不动产，而随着经济的增长，货币是不断增加而不是减少的。

中国土地出让制度与香港相同，香港有房地产税，香港的房价只在金融危机中出现暴跌，但是每次危机后的房价都强烈反弹，最终房价都远远超过了金融危机之前。

美国虽然土地制度不同，也有房地产税，美国同样在2008年次贷危机中出现房价下跌，但现在房价已经恢复到2008年之前了。甚至英国、法国、新加坡、德国等国都有房地产税，房价都在去年快速上涨。

可见房地产税对房价没有任何根本性的制约，当然也不会降低中长期房价。但是，房地产税会影响房地产供求关系和房价的短期走势，比如房地产税出台之前，因为对于房地产税率与纳税方式的不确定担忧，会触发一些多套房持有者低价抛出部分房产以规避税负，但是如果房地产税纳税额低于未来房价增值、甚至低于租金收益，房主就不必售出房产，特别是当超大城市特大城市供不应求的局面难以改变、住宅一房难求的情况下，卖掉就买不回来了，房主为什么要卖呢？

房掌柜：两会上有委员提出建立长效限价机制，对此您怎么看？现在是否具备出台条件？

欧阳捷：限价令的后遗症大，2-3年即可退出市场。关于限价令，短期有一定的效果，但是后遗症很大，既扭曲了住房的内在价值均衡，又破坏了住房供求关系的指示。

限价令在短期内的确起到了抑制楼市泡沫、促进市场平稳的作用。但是，后遗症非常之大。因为，在现代市场经济学中，价格是由供给与需求之间的互相影响、不断平衡而产生的，而在古典经济学以及马克思主义经济学中，价格是对商品的内在价值的外在体现，显然，价格是极为重要的市场信号。

价格需要弹性，才能反映供求变化。如果价格被人为设定，就无法体现市场的真实需求，当然也很容易造成需求与供给的盲目。从本质上说，限价是政府强制开发商打折销售，对于购房者来说，当然是最大的利好，因此，限价令并不能减少购房者。恰恰相反，限价令反而会吸引更多购房者的关注和入市，导致需求放大，加剧供不应求。

因此，限价令既扭曲了住房内在价值的均衡，又破坏了住房供求关系的指示。一旦限价令放松，房地产报复性反弹几乎无法避免。

房掌柜：您如何理解“房子是用来住的”？

欧阳捷：要实现两会“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，应当抓好以下五点：

第一，改善供求关系，修正市场错误预期。各城市政府要形成能够基本满足刚需和改善性需求的住房供给计划，并向市场公布，不仅要公布供应数量指标，更要解释指标的合理性，来消除市场误解。如果市场不能达成刚需和改善性需求的基本住房数量需求，就很容易形成供求失衡、房价上涨的市场共识，进而在投资投机性购房的带动下，形成恐慌性抢购住房的市场共振，加剧供求失衡、楼市泡沫的矛盾。

第二，控制购房资金，限制投资投机性购房。中央政府可以按照房价上涨幅度与居民收入增长幅度之差，设定阶梯式的限购限贷政策，由各地城市政府根据房价上涨幅度对应阶梯措施严格执行，政策应限制所有城市三套以上住房的购买、贷款，也要禁止投资客的全款购房，严厉查处未取得预售证的项目预售，对违反政策规定的开发商予以限制销售处罚和登报谴责，对违规购房者不予房产登记和禁止交易、纳入信用违规名单。

第三，加快房地产税立法，对非自住房或超面积住房实行阶梯式税率，并尽早公布房地产税草案，广泛征求社会意见，平稳市场担忧，抑制投资投机客的市场预期。

第四，及时完整准确公开市场数据，提高市场供求关系和价格信息透明度，接受市场监督和检验，打消市场误会，避免部分开发商、中介的信息误导，消除因公众信息不对称导致的恐慌性购房进而带来短期炒作的投资机会。

第五，扶持刚需购房，实行组合优惠。中小套型地块土地实行计划单列，供应计划明确每年中小套型的地块出让指标，限制土地出让价格，限制有房者购买，给予倾斜性贷款利率优惠政策，比如首套房执行85折优惠利率，并由政策性银行给予贴息。