旭辉董事长林中：未来20年不会出现房地产泡沫破裂

8月8日上午，“跨越与去地产化浪潮”——2017年博鳌房地产论坛正式拉开了帷幕。

楼市又一年里，房地产面临的宏观环境也有所不同。在政策调控、资金流收紧的大背景下，“去地产化”、“长效机制”再次被提出来。

旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中先生发表《新形势新格局下的地产发展思路》的主题演讲。

市场两级分化 

中小企业随着周期起伏 大企业研究的是跨越后期

目前来看市场有两个非常典型的特征，第一是市场分化。中国这一轮的市场分化是中国过去20年来最严重的，我们现在看到有些城市已经开到“冬天”了，但是有些城市才刚刚开始“春天”，有些城市交易量在开始萎缩，价格在稳中略有下降，有些城市交易量跟价格都不断在创新高。这对开发商其实带来了比较多的机会和挑战。因为一个分化的市场不能用一种方法来做。

中国房地产行业的集中度，特别是大型企业为什么在最近一两年集中度能进一步提高，其实一个很大的原因跟这个分化的市场有巨大的关系，因为大企业集中度高体现在几个方面，第一个方面是战略纵深，大企业基本在一线、二线、强三线、四线布局，你要上几千亿的规模，你一定不能只在个别的城市、个别的区域，所以它这种发展一定会比较均衡。

任何一个规模不够的公司，其实你很难来抗衡这个分化的市场，你总会处在有时候好、有时候差的情况。而大企业的第二个特征就是跨越周期，一般中小企业会随着周期起伏，大企业基本上在研究的就是跨越周期的问题。

第三是资源配置的能力，大企业在资金、土地、人才方面配置的能力远远高于中小企业。第四是房地产企业是项目型的，企业再大对它的管理难度增加不多，在市场分化的情况下，大企业的增长速度越快，大象也能跳舞。

限价令什么时候结束？

市场信号扭曲下 要站在后天看明天

林中：近期另外一个行业非常明显的特征是信号扭曲，我们看到很多都是扭曲的，比如说价格是扭曲的，新房价格是扭曲的，二手房价格也是扭曲的，我们现在看一二线城市，我们已经不用一手房的价格来看市场的变化，我们更多的是用二手房的价格和二手房的交易来看市场的变化另外一个是供求关系扭曲，因为供求关系传递出来的信号也是扭曲的。

另外，一二手房的市场是扭曲的，现在很多地方一手房推出来都是日光盘，因为一手房比同区域的二手房房价便宜20%，买到就挣到，肯定是日光盘。有些地方一二手房没倒挂，可能去化率是百分之五六十。但是有些城市是局部板块一二手房倒挂，大部分板块一二手房正常。所以一二手房市场也在扭曲。

还有一个是房地的关系在扭曲，所以我们很多事情看得很不明白，为什么面粉比面包贵，大家测算的价格是按政府的限价，还是按二手房的市场价，现在很多城市都碰到政府要求按限价，所以下半年很多高价地供应量会非常少。

家都在赌限价什么时候解除，限签什么时候能解除，一些行政性的限制是不是在十九大以后就会解除，大家都很迷茫。在高地价、高风险情况下跟还是不跟，对很多开发商来说是一个抉择。还有一个是看不清明天，因为已经很难用过去的知识和经验判断市场背后的变化和逻辑。

我们用5天的模型来看，我们站在今天核心是要看懂明天，因为我们所有的决策都是对着明天来的。我们过去的经验是用前天和昨天的经验，再加上今天的市场，来判断明天的市场变化以及走向。但是问题是，前天跟昨天的经验已经不适合用，所以我们现在很难看得清楚明天。我们现在用了一个新的模式，我们看后天，我们看一个中长期的大趋势。进而站在后天来看明天，因为这样我们对明天就会有更好的把握和判断。

市场周期交界 

未来20年不会出现房地产泡沫破裂

用这种思维逻辑，可以看到房地产行业存在20周年长周期的变化。从1998年到2007年，第一个20年过去了，未来的20年来了，目前正处在两个20年的周期交界的时候。

长周期变化在历史的背景下，它其实是有它的内因跟外因的，房子是用来住的，不是用来炒的，我估计未来至少10到15年都会是一个主导方向，防止脱实入虚，防止大起大落，防止资产泡沫，这个估计未来是政府的一个大的方向。所以中国未来20年不会出现房地产泡沫破裂。

一线城市已经开始从增量市场逐步转向存量市场，再过十几年，全国应该就会转向存量市场，这些是长周期变化的内因和外因。

行业正处在第一个长周期过渡到第二个长周期，它会发生很多的变化。第一个长周期是高频波动、高速增长的长周期。从1998年到2017年，全国的平均房价涨了7倍，一线的平均房价涨了15倍。1998年房地产开发量估计在一两亿平方米，到了2017年是15亿平方米，但是未来20年，全国平均房价还能涨7倍吗？一线城市房价还能涨15倍吗？肯定不行。未来20年应该是一个低频波动、平稳增长的长周期。

行业集中度加速提高 

中小房企需谨慎 适合自己的才是最好的

行业围绕着两端在未来几年会展开更加激烈的竞争，行业的集中度在加速的提高。

不是说行业集中度提高是一个趋势，但是你会看到行业集中度提高的速度变快，在这一阶段它在加速提高，在突然锻的竞争是对一个行业的战略远见、资本能力、合作、并购能力，在产品端1竞争是人才团队、专业能力、管理能力，所以这个行业的门槛越来越高，利润越来越低，从上市公司的年报来看，净利润率一年比一年低，未来的风险很大。

因此，林中认为不同的企业应该走不同的发展道路。从发展思路来看，天无绝人之路，走一条适合自己的发展道路。现在已经排名前几位的大企业，基本上都是要做强做好，降低负债率，提高利润率，全球化、金融化、多元化，在30名之内基本上就要做大做强，也不能被落下。

在后面做区域龙头，还有一部分叫梯度转移，从一线转移到1.5线，1.5线竞争太激烈了，再转到二线、三线，未来几年细分市场也有很大的机会，还有存量市场也有很大的机会。

面对今天这个市场，不同的企业是有不同的道路可以走的，有不同的战略可以实施。特别是很多中小企业，林中建议大家不要跟，特别是这两年跟进去一二线拿高价地的企业，现在问题都很麻烦。大企业拿几块贵的地，在这个城市他可以暂时不开发，小企业在地价高的时候，在城市热的时候去进，基本上会被玩完。但是天无绝人之路，我认为不同的企业有不同的战略选择，只有适合自己的才是最好的。