克尔瑞：龙湖地产 住商寓三轮驱动 适应政策新环境

业绩：可售货源充足

新目标1500亿完成可期

龙湖2017年上半年签约销售金额人民币926.3亿元，签约面积595万平方米，分别同比增长140%和133%。从城市分布来看，多个城市的销售情况良好，单城市的贡献率高。其中杭州、北京、重庆的贡献极大，2017年上半年签约额均超过100亿，而16年全年销售额超百亿的城市仅为北京1个城市。销售规模的大幅增长，一方面是由于企业可售货源充足且主要分布在高能级城市，另一方面也是因为企业供货节奏适当提前，同时灵活的应对限价政策。

2017年初，龙湖就提出将全年1700亿可售资源尽量安排在上半年，除去大部分的全新项目会在2017年下半年推出外，剩下的老项目都将会集中在上半年推出，以更好的应对市场的不确定性。如杭州春江天玺从去年11月份首期推出2栋楼，在今年上半年，又接着推出二期12栋楼。

在加大供货的同时，对于政策逐步加码的一二线城市，龙湖地产则会对项目的价格进行相对的调整。在2016年的业绩发布会中，龙湖地产总经理邵明晓就表示：在限价情况下，部分项目的销售目标只需要能达到20%到30%的毛利水平，而原先能卖一万的则放到了八九千。由于价格的相对向下调整以及在营销方面的力度加强，2017年龙湖地产的项目大都销售较好，去化较高。

截至7月份，合约销售已累计完成1030.3亿元，目标完成率为94%。在良好的销售势头的情况下，龙湖上调年度目标至1500亿元，上调之后，企业累计目标完成率为69%。上调目标的同时，龙湖将新增可售资源约550亿元，使全年提供的货值达2240亿元，下半年可售资源1300亿元，主要分布在一二线城市，占比达75%。下半年，龙湖将有95个主力项目面世，全新项目达37个，充足的货源与全新的项目使得完成年度新目标1500亿元可期。

拿地：积极大量补仓，严控拿地成本

2017上半年，龙湖在土地市场上收获颇丰，拿地建面共计1075万平米，其中权益面积646万平方米。截至7月，龙湖新增土地增加至1268万平米，超过去年全年1255万平米。龙湖大量拿地的背后，在于其高销售增长率的诉求，为后期的销售持续增长做补充。

从拿地的方式来说，上半年新增加的40幅土地，其中26幅通过招拍挂竞得，龙湖坚持以公开市场拿地为主，地块干净，有利于后续的开发销售。在成本控制方面，龙湖坚持25%-30%的毛利率，上半年平均拿地成本5930元/平米，而一二线城市新增面积占比高达90%。

布局：坚持一二线和强三线

部分历史项目去化有待加强

截至今年上半年，龙湖的土地储备合计5002万平方米，权益面积为 3711 万平方米。其中一、二线城市土地储备占比达76%，龙湖坚持高潜力城市布局。从单个城市来看土储量，重庆土储占龙湖城市土储量的第一位为809万平米，这为城市的高销售额做好了充足的货源支持。但城市土储量排名第二的烟台，土储量713万平米，占总土储14%，但其上半年销售额仅为4.17亿元，仅为销售额的0.5%。烟台主要是龙湖此前拿下的养马岛项目，开发周期长，如何加快去化速度，增加对业绩贡献，是企业需要考虑的问题。

盈利：毛利率36.5%创新高

得益于前期高利润项目回款

上半年，龙湖营业额185.9亿元，同比增长1.2%，其中物业发展业务营业额165.9亿元。实现毛利率36.5%，较2016年涨幅7.5个百分点，其中物业开发的毛利率为34.45%，位于行业较高水平。上半年的高毛利率主要源于某些城市早期销售结转的项目利润较高，单城市贡献较高，对毛利率的上升起到拉升作用。上半年重庆和上海的营业收入分别达60.1亿和33.3亿元，占物业发展业务营业额的36%和18%。

上半年，龙湖的营销及管理费用率同比降低了1.3个百分点低至1.5%，主要是因为龙湖上半年在一二线城市新推出大量项目，在政府限价等政策影响下，新房、二手房价格倒挂，推动新房去化，也降低了企业的营销成本。在毛利率大幅增长和费用率下降的情况，企业上半年核心净利达28.4亿元，核心权益后净利率为15.3%，较去年同期涨幅2.2个百分点；核心税后利润率则为17.5%，同比增长3.6个百分点。

平均借贷成本4.7%，融资能力领先

上半年末，龙湖持有现金226.52亿元，长短期债务比为7.98，现金短债比为2.92，短期偿债压力不大，债务结构较为稳健，这也为企业降低融资成本、拓宽融资渠道奠定了坚实的基础。上半年莫，龙湖的平均借贷成本为4.7%，较去年同期下降0.5个百分点，属行业的较低水平。

在融资渠道方面，企业通过多元化融资来优化债务结构，如发行绿色债券，票据等多样融资行为，将通过置换债务拉长债务周期，降低融资成本。8月，发改委鼓励符合条件的企业发行债券以发展住房租赁业务，目前龙湖长租公寓的发展与扩张态势良好，且企业债务结构良好，未来企业融资渠道还将进一步拓宽。

投资物业：商业和长租公寓持续扩张

2020年目标达80亿产值

投资物业方面，龙湖商业——天街、星悦荟、家悦荟三大产品系列稳定扩张，长租公寓（冠寓）业务也陆续在重庆、成都等城市开业。上半年末，龙湖已开业投资性物业208万平米，整体出租率94.7%，不含税金收入11.4亿元，同比增长28.8%，天街、星悦荟、家悦荟和冠寓租金收入占比分别为87.1%、10.7%、1.5%和0.3%。

目前龙湖已有22个天街实现开业，2017年下半年苏州狮山天街、上海宝山天街等4个天街将开业，即截至2017年年底会有26个天街开业，2018年至2020年再分别开业2个、8个及5个，实现到2020年共41个天街的规模。

龙湖2016年提出发展长租公寓品牌冠寓，截止7月，冠寓已进入7个城市，运营了10个项目，冠寓自2017年3月在重庆开业之后，其整体出租率80.7%。今年内将合计新增超过1.5万间，到2020年冠寓租金收入超过20亿元。加上商业租金收入，龙湖计划2020年运营物业收入80亿元。

总结：龙湖上半年企业发展呈向上蓬勃态势，销售以及拿地都创历史新高，同时商业天街及冠寓等多条方向持续扩张。与此同时，又推出合伙人制度，每年会将3%-4%归属股东核心净利对合伙人进行激励，为龙湖打造出一支长期稳定的职业经理人团队，新制度能否让龙湖未来更上一层楼，我们拭目以待。