吴建斌“鱼与熊掌” 从碧桂园到阳光城的资本融资术

犹如当年从中海到碧桂园一般，如今已离开碧桂园履新阳光城的吴建斌，实际上也将其过去三年来在碧桂园所获取的管理经验，很大程度地与阳光城进行结合。

　　对于正在往千亿目标冲刺的阳光城而言，规模与负债似乎就像“鱼”与“熊掌”般，暂时难以兼得。

　　距宣布抵押广信江湾新城项目部分权益获得10亿元贷款仅4天，9月5日阳光城再度公告披露，在原贷款额度的基础上增加11亿元的贷款，即最终接受的贷款总额为21亿元。

　　该江湾新城就是阳光城3个多月前斥资17.89亿元收购的一个广州烂尾楼项目，对于此次股权质押换取贷款的具体用途和原因，阳光城在两份公告中均未作披露，仅表示出于经营融资需要，以及增强项目公司的资金配套能力。

　　但重要的是，两份公告中所列明的质押标的资产及权益额完全一致。看起来，阳光城似乎是用同样额度的资产，就将贷款额度增加了一倍以上。

　　以该项目为样本，不难发现，阳光城近期融资方面的动作越来越多，手法亦变得更加多元化。近几个月更是陆续拓展永续中票发行、资产证券化等融资渠道，调整资产结构，优化财务的动作越来越明显。

　　这些，都发生在吴建斌上任阳光城之后这不足半年的时间里。

　　显然，这位碧桂园前“财务大臣”，在新东家急速发展的轨道上，开始快速地展示出为行业所称道的深厚财务管控功力。

　　吴建斌融资术

　　阳光城方面透露，整个江湾新城项目分为东中西三个区域，东区包含两幢已售的甲级写字楼和商业裙楼，以及9月8日正式对外开放的阳光城·江湾壹号。其中商业裙楼为1-5楼，计划打造为大型商业体，阳光城·江湾壹号实际是由曾经的江湾大酒店改造而来的商服产品。

　　中区则是40层高的商业中心，西区目前为待开发地块，规划打造为两栋临江豪宅。

　　此次公告披露的21亿贷款融资，阳光城拿出的筹码就是该项目75%的权益和项目在建工程和待开发土地。

　　具体为，阳光城旗下子公司广州利碧辉泽房地产于9月1日将持有的广信江湾新城项目公司75%权益，以及项目中体量约7.43万平方米的办公、商业、车库，和待开发约1.05万平方米土地使用权作为质押，向广东粤财信托申请了10亿贷款，期限不超过48个月，由阳光城为此次交易提供担保。

　　9月5日，阳光城再度宣布，子公司向广东粤财信托申请的最终贷款额度为21亿，比原计划贷款增加了11亿，但质押的权益及标的资产、期限均不变。

　　股权质押融资在行业内十分常见，但同样的质押权益和标的资产，却能先后两次获得贷款授信，使得融资总额度翻倍，似乎并不多见。

　　对此，中国工商银行投资银行部研究中心房地产行业首席分析师柳阳分析了两种可能，一是前后两次资产评估值有变动，第二轮评估值增加;二是抵押的杠杆比率增加。

　　柳阳指出，一般并购完成后的一段时间内，项目公司和母公司一般会有一些债务结构的变化，虽然不多见，但此前也有过类似的案例。并购完成后，项目公司其母公司资产总额不变，总体负债有所下降，净资产增加，这个可能就是授信增加的原因之一，且阳光城前后两次的借款人是同一个，抵押的资产均在广东粤财信托，不涉及抵押权转让问题，所以增加贷款额度的关系也不会很大。