王锋：住房制度改革 高密度改造开发是深圳未来趋势

3、加快土地供应制度改革

土地供应制度改革有两个方面推进，一个是增量改革，一个是存量改革。

增量改革：

从长远来看，深圳工业用地的比例是一定要消解下来的，要用于保证居住，保证教育医疗、公共交通等公共配套。

王锋认为，同时还必须改革地王制度，只要土地价高者得就会出现地王，就会出现面粉贵过面包的情况，要在限价的前提下进行土地的双限双竞。今后国土资源部土地出让政策可能会有一个调整。

存量改革：

在王锋看来，提高对土地的集约利用程度，还要搞城中村改造。大城市必须提高容积率和土地利用率。现有密度比较低的地区，高密度的改造开发是未来必然的趋势。

深圳建成区1000多平方公里，按照20%来改造，城市更新划定范围200多平方公里，还是比较合理的，能够增加很多的居住和生活建筑。包括老住宅区、城中村甚至工业区改变功能来进行开发。

4、工改可能会有些微调

老旧住宅更新升级继续沿袭由各区主导的旧改政策。

“不过，工改政策可能会有一些调整，避免过度走向房地产开发。之前旧改很多是工业用地，包括工改工、产业用房等形式，这些工改项目通过改成创新产业用房，会配套一些居住用房和商业房屋。但创新产业用房被大量空置，对于以后真正想引入高新技术，真正想搞高新技术的企业会有影响。”王锋表示。

5、房产税发挥作用需3-5年

从全国城市去化周期来看，很多城市去化周期只有三四个月，这是市场预警的信号，表明市场很不稳定，潜在存在进一步的投机和房价上涨的压力，也说明长效机制短期内很难见效。

而房地产税至少需要一到两年落地，立法后能不能发挥作用，还要看配套的实施政策。比如全国实施统一的房产登记，全国各地的房产除了自住房，其他不住的房必须征收。

还有评估价，税收对于房地产市场没有起到作用是因为二手房价格很多是阴阳合同。房产税落地肯定得借助评估价征税，这些技术性的因素不是短期能解决的，需要一定时间。

王锋指出：“房产税真正要发挥作用，可能还需要3-5年的时间。这段时间也是严厉的政策调控期，限购、限贷、限价等政策，短期还无法替代或退出市场。”