实探尧化门二手房楼市真相！区域价格扁平化 不少小区有价无市

一直以来，南京人对尧化门存在着很大的争议。

有人认为，尧化门这个地方非常尴尬，要地铁没地铁、要商业没商业，还有着化工污染的威胁若隐若现；也有人认为板块潜力很大，7号线在建、金地商置进展迅速，正是抄底好时机。

掌柜君在这里生活了两年，间歇性得对板块信心满满、踌躇满志，持续性混吃等死、随遇而安，因为这个板块实在是太平稳了，各项利好毫无实质性的进展。

尧化门北接新港开发区、南邻仙林大学城，是一个大型的居住区。板块内的楼市环境一直比较平稳，买卖双方都比较理性，房价方面也一直没有较大的波动。

区域内规划利好不少，不过要落实可能还要2-3年的时间才能实现，主要表现在：

1、地铁7号线正在建设中，其中有3站经过尧化门，计划在2021年6月通车，尧化门将实现轨道交通的从无到有；

2、金地商置商业综合体也正在建设中，项目由5栋公寓塔楼、1栋办公和1栋商业组成，预计年底第一批房源即将入市，建成之后尧化人将迎来属于自己的商业综合体；

3、仙新路过江通道已经开工，对栖霞区的发展有着一定的推动作用，对于尧化门板块而言也有着带动发展的作用。

今天掌柜君实探尧化门栖霞鲁能公馆附近的几家二手楼盘，并与周边的中介门店工作人员交谈，了解了不少这个板块的一手信息，以及板块内二手房价的真相，与各位网友一起分享。

首先，照例上一幅区位图以及笔者的踩盘路线：

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华润幸福里

华润幸福里算是个次新房，项目于2017年收官，至今不到两年的时间。小区位于新尧新城的核心位置，就在翠林北路和钱塘路的交汇处，由11栋高层住宅和社区商业组成。一共有1533户人家，是华润自己的物业在打理。

小区最先是2015年首开面世的，当时的价格是15000元/平米，后来赶上楼市上升期，虽然价格只涨了3500元/平米到了18500，但市场的接受度提高了很多。因此在2017年的两次开盘上，中签率都非常低，一时间也是一房难求。

目前小区最早的一批房源才交付一年多，里面的环境和绿化都非常不错，还有专门供小业主娱乐的滑滑梯、秋千等场地，房源较新，也打理的井井有条。

不过，在二手房市场上，似乎并没有那么畅销。掌柜君咨询了周边的房产中介，她表示：幸福里面前毛坯房源的挂牌价普遍在24000-25000元/平米左右，具体视楼层和户型有着一定的差距。

由于小区还未满两年，普遍存在着高额税费的问题，加上税费之后，房价普遍还要再加1500元/平米左右，属于偏高的价位，因此在二手房市场并不算畅销。

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和苑小区

和苑就在华润幸福里的西北角，小区于2013年建成，体量不大，仅8栋1308户人家组成。物业费较低，仅0.3-1元/平米·月。

相对周边其他房龄较新的小区而言，和苑稍微老了几年，主要表现在小区内的停车位管理问题，全部都是地上停车场，且人车不分流，存在着一定的安全隐患。

此外，小区的门禁也是附近几家小区中最弱的一家，对于外来人口的把控并不严。由于修路等问题，小区的底商也不发达，不少门面房都是关门大吉。

其二手房价格，在区域内也处于较低的水平，均价在20000-21000元/平米左右。小区的户型面积普遍以小户型为主，有44、67、70、87等面积段，比较适合年轻人上车所用。总价150万左右就能入手一个2室2厅的家，还是值得的。

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金地明悦

金地明悦是最早此板块的品牌开发商之一，项目由11栋高层组成，共计1728户组成。小区的容积率仅1.65，在板块内属于较为低密的产品。

小区的绿化、人车分流以及物业管理都非常到位。此外由于密度相对较低的缘故，楼间距也比较远，房源普遍采光方面要比幸福里好。

小区早在2012年5月首开，当时的价格还不到一万，还有各种优惠，小区一直到收官，整体的均价都在10000元/平米左右。而今，金地明悦的二手房房源均价已经超过了26000元/平米，是区域内投资汇报率较高的产品之一。其优势还在于，小区117平米的房源做到了四室两厅，比华润整整多出了一个房间，其实用性和功能性都更强。

值得一提的是，小区楼下的底商也非常丰富，小吃店、母婴店、水果店、超市等等，都非常齐全便捷。小区的南门旁边还自带“金地明悦”幼儿园，服务于周边的几个小区，业主也可以免去了接送孩子的烦恼。

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新城金郡

新城金郡跟金地明悦是仅仅挨着的，小区也是品牌开发商——新城旗下的产品。小区一共有11栋高层，共有1068户人家，主打古典风格。

小区内的融坡地景观、中央组团美景、楼宇间围合式的景观设计，在片区内都是数一数二的好。在管理方面也是人车分流，非常到位，物业费是1.2-1.9元/平米。

新城金郡的房龄相对而言略老，但房源保养的很不错，再加上有了年代的加持，其景观也显得更加茂密。小区目前的二手房单价跟金地几乎持平，也在26000元/平米左右。小区的面积段非常广，刚需可以买75、93平米户型、改善可以选择105和130平米房源、终极改善还有188平米的6室2厅可以选。

此外，片区内的公共商业——邻里中心也已经开业，一二楼菜场和水果超市、三四楼饭店和健身房，几乎可以满足板块内几个小区的日常需求，人气很旺，非常受欢迎。

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尧顺家园

这个小区是个安置房小区，体量比较大，分为南区和北区，一共有75栋、4098户组成。小区的物业费才0.3元/平米·月，可以说是非常便宜的。

不过在物业管理上，也比较欠缺，不管是大门还是楼栋的单元门，都没有门禁系统。车辆也都是地面停车位，稍显混乱，每天还会有不少摆摊的小贩在小区门口活跃。

不过作为一个拆迁安置小区，其北区都是多层房源，采光和容积率都很好，有了新城金地以及邻里中心的商业配套加持，居住氛围还算浓厚。此外，小区距离公交车站台较近，乘坐140、206、207、322等公交车比较方便，可以直达尧化门、新庄、仙林等地。

二手房价格方面，并不算友好，挂牌价普遍虚高，甚至有的房源挂到了两万六、两万七，与前两个小区不相上下了。不过据中介介绍称，小区的二手房成交非常少，可以说是有价无市吧。有这个预算的买房人，有了金地新城以及华润等优先排在前面选择，基本不会考虑尧顺家园。

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盈佳香榴湾

今天跑盘的最后一站就是香榴湾，这个小区也是距离金地商置商业综合体最近的一家。小区一共10栋楼，住户1314户，于2012年建成。

小区的环境还是不错的，绿化面积覆盖较高，还有健身器材和娱乐广场。周边的配套也比较齐全，银行、菜场、好邻里夜市、超市、学校等应有尽有。

小区的二手房挂牌均价也在26000元/平米左右，不过同样是“有价无市”的现状，销售的市场并不好。不过小区普遍以小户型为主，39、53、71、79、83、89平米的小户型房源很多，比较适合刚需们作为上车盘来选择。

毕竟小区距离金地的商业综合体仅一路之隔，非常近，而在建中的地铁7号线也从小区附近穿过，还是可以考虑一下的。