滨江“增利不增收”与收购东原苏州项目50%股权

苏杭两地距离不远，但直到近两天，杭州老牌房企滨江才正式进入苏州这座城市。

4月7日，杭州滨江房产集团股份有限公司发布一则关于签订《苏地2020-WG-6项目合作开发协议》公告。据此，滨江将通过增资入股方式与东原达成合作，并与后者共同开发一宗位于苏州的住宅地块。

滨江方面介绍，该笔交易完成后，集团将得以增加土地储备计容建筑面积5.14万平方米，而该项目也是其进驻苏州的第一个项目。

关于和东原的合作，滨江表示，公司与合作方将本着同股同投、共同投资、共担风险、共享收益的原则合作开发项目。

从过往经历来看，这并不是滨江与东原的首次合作。去年，双方曾在杭州合作开发过滨江东原拥翠府，并且年底已经推盘入市。

借道东原入姑苏

去年的合作中，东原是主动一方，滨江在杭州的多年经验是东原所看重因素之一。当场景转换到苏州时，主动促成合作的一方换成了“新人”滨江。

相比首次进入的滨江，已经在苏州“摸爬滚打”了四年的东原显然更了解当地市场。对于滨江而言，选择东原这样既有过合作同时又在当地发展了一定时间的企业，无疑是稳妥之举。

或许是上一次合作让双方感到颇为融洽，滨江和东原此次选择各自持有苏州项目50%股权。与滨江以往合作中喜欢“小股操盘”不同，上述项目也将由双方联合操盘。

根据协议，滨江将通过全资子公司杭州滨赫企业管理有限公司采用增资入股方式获取目标公司苏州禾超企业管理咨询有限公司50%股权，增资款为100万元。

虽然增资款数额不高，但既然是联合操盘，对于项目所需土地出让金及相关税费、项目前期启动资金等，滨江与东原将按股权比例向目标公司或项目公司同时、对等投入。

资料显示，滨江与东原将要合作开发的项目为苏州2020-WG-6号地块，该地块位于苏州高新区浒墅关开发区文昌路东、大同路绿化地北，土地面积2.57万平方米，计容建筑面积5.14万平方米，为城镇住宅用地。

观点地产新媒体获悉，该宗地块是东原以7.29亿元价格拿下的，成交楼面价1.42万元/平方米。根据前述“共同投入”原则，滨江在土地出让金这部分需要支出约3.65亿元。

据介绍称，这应该是滨江今年新进入的第一个城市。

业内人士指出，滨江拿地重点基本上集中在长三角，尤其是杭州及周边区域。从区位角度来说，苏州作为长三角区域除杭州之外又一座热点城市，吸引滨江的关注实属正常。

除此之外，苏州市场热度也是滨江入驻的一大因素。今年以来，苏州推地动作频繁，3月份土地市场逐渐恢复后，苏州曾出现两次成交总价上百亿的土拍。

3月25日至4月1日短短一周内，苏州土地出让总金额便达到了260亿元。

频繁推地中看到，过去一个月，包括新城、金地、建发、卓越、恒泰、大发、越秀地产等来自全国各地房企纷纷落子苏州。

“滨江这次入股项目正是东原3月25日抢下的，有抢滩苏州心思的远不止滨江和东原两家，而这个项目也只是滨江在苏州的开始。”

财报里的“秘密”

对于滨江来说，合作开发模式早已是轻车熟路。

2019年上半年，滨江新增15个项目中仅有一个金华住宅项目是持有全部比例，其余14个项目均为合作开发。

这样的扩张模式除了较为稳妥之外，更直接的好处是能够帮助滨江尽快达成“千亿目标”。正因为此，也导致了部分观点认为，滨江2019年千亿业绩显得有些成色不足。

据观点指数研究院公布的《2019中国房地产权益销售金额TOP100榜单》，滨江2019年权益销售金额约为447.3亿元，远在50名之外。据此计算，滨江去年权益销售比例低于40%，只有38.88%。

事实上，权益占比不高是房地产企业在冲规模路上一个常见的现象，也确实有不少房企在冲过千亿之后才逐渐提升权益比例。但滨江不到40%的权益比例，似乎显得有些过低了。

从滨江去年几个时间节点的表现来看，权益不高也导致一些财务数据出现了变化。

去年前三个季度，滨江营收为99.39亿元，同比下降了18.75%；与此相反的是，归母净利润为8.61亿元，同比增长了21.83%。

对于这一“增利不增收”的现象，滨江的解释是营收下降是由于纳入并表范围项目结转收入同比减少，净利润增长是因为来自联营企业的投资收益在归母净利润中占比较高所致。

一般来说，房企在合作开发过程中会有部分合作项目非并表。由此，对于这些房企而言，非并表合作项目增加最终会表现为对联营及合营企业投资收益的增长。

换而言之，房企来自联营企业的投资收益占比增高，意味着非并表合作项目相应增多。但由于这部分项目不并表，因此在营收表现上无法得到体现。

根据其最新公布的2019年财务报告，滨江2019年全年实现营业收入250.35亿元，较上一年同期增长了18.56%。不过，与全年归母净利润同比增长34.6%至16.4亿元相比，营收、盈利增速仍不算匹配。

关于2020年的目标，滨江集团并未给出太多确切数字，仅提出要“继续保持和夯实千亿”。从其他同行发展轨迹看，解决冲规模后“遗留问题”，或许会是滨江下一步需要考虑的事情。