在南京买房，刚需也有挑剔的资本

“7.23”楼市新政以后，在南京买房，刚需得到偏爱了。

相比之前，如今南京楼盘开盘，都会拿出一定比例的房源，优先供应人才和无住房家庭。也就是说，现在只要是符合南京人才安居政策规定的人才和无房户，都手握一张含金量很高的“房票”，这两类刚需客群买到房的概率较以往大大增加，这不仅是对刚需安家南京的保障，更凸显南京留住年轻刚需的决心。

在此背景下，刚需迎来了最好的时代。

可是，虽然目前刚需上车变得容易了，但如何选择板块和楼盘，却成为了不少人纠结的问题。

Part 1

对于刚需来说，当下入手最具发展潜力、正在崛起的价格洼地板块，才是明智之选。

众所周知，目前南京主城的价格洼地屈指可数，比较受刚需关注的有江宁禄口、紫东龙潭、江北桥林以及江宁滨江，这四大刚需板块基本在2万/㎡左右，但热度并不均匀。

禄口板块，作为江宁乃至整个南京楼市的传统刚需重镇，一直备受年轻刚需青睐。得益于地铁S1号线的通达，大批主城外溢的刚需客导入，使得近几年区域楼市热度颇高。

由于这两年禄口板块疯狂拍地，眼下禄口板块库存来到高位，在售、待上市楼盘扎堆，板块新房市场疲态已显，尤其距离地铁站较远的禄口镇楼盘，去化比较艰难。在如此市场行情下，不少计划置业禄口板块的年轻刚需，现在开始观望了。

Part 2

相比江宁禄口，紫东龙潭、江北桥林板块，刚刚崭露头角。

过去两年，龙潭新城相继吸引了中骏、荣盛、正荣、孔雀城等开发商进驻，现在板块内在售楼盘有5、6家，均价基本在1.8万/㎡左右，但市场认可度并不高，板块去化主要靠地缘客支撑。

为什么龙潭板块很难吸引年轻刚需青睐？说到底，配套空白的短板过于明显，再加上大家心心念念的地铁S5号线（宁扬城际）没能如期开工，导致市场对于龙潭板块的信心多少有点降低。

可以说，S5号线一天不开建，龙潭新城板块起飞，似乎总差一股劲。

而凭借地铁S3号线的进驻，这两年桥林板块走进了刚需视野。眼下桥林仅有两家楼盘在售，一个是距离S3号线兰花塘站较近的水沐云筑，另一个是桥林镇上的时光泊月。

水沐云筑、时光泊月两个盘，水沐云筑的价格略高，均价卖到了2.1-2.2万/㎡，客群主要是在河西和江北上班的刚需；时光泊月客群相对比较局限，基本以镇上的地缘客为主。

虽然热度上水沐云筑要比时光泊月略胜一筹，但需要指出的是，目前水沐云筑周边并没有储备新盘，也就是说，片区内要形成人居氛围，可能还需要很长的时间。

Part 3

最后，我们来看江宁滨江。

在南京城市不断向南扩张发展的战略下，滨江新城迎来了发展机遇。河西新城，是南京滨江新城发展的第一站，历经15年发展，如今河西新城已经完成了1.0时代到鱼嘴商务区2.0时代的蜕变，从4万+/㎡的地价和超6万/㎡的房价就可以看出，河西是目前南京名副其实的“宇宙中心”。

河西发展几近饱和之后，南京滨江新城的版图还在继续扩张，借助河西外溢优势，现在江宁滨江新城站上了时代风口。

其实早在江宁滨江新城发展初期，这里就被称为接棒河西新城发展的下一个滨江新城，因为在区位上，江宁滨江和河西的衔接更为顺畅，因此被寄予了承接河西置业需求外溢的厚望。

作为南京新一轮城市发展规划中确定的九大新城之一，江宁滨江新城规划建设用地规模为11.81平方千米，占规划总用地的79.23%；规划可容纳居住人口约13万人。从空间布局上来看，规划区整体形成“一轴、两心、两点、多组团”的空间布局结构。

强调一下，如今的江宁滨江新城，在一批先进制造产业的带领下，正走出一条产业带动新城开发的路线，产业先行是江宁滨江新城有别于南京其它新城发展的重要标签。

今年3月30日，江宁区举行2020年重大项目集中开工仪式，其中滨江新城的LG锂离子电池欧洲生产基地项目正式开工，项目总投资91亿元，2020年计划投资33亿元。

另外在2月28日，9个总投资113亿元的大项目用“云签约”的方式宣布落户江宁滨江开发区。据悉，此次签约的9个项目涉及智能制造、总部基地、科技研发等产业领域，全部符合园区“3+2”主导产业定位。

在集结了中兴通讯智能制造基地、中信科烽火通信华东总部基地等一大波重量级企业后，江宁滨江新城产业产值势必迎来爆发，与此同时还将吸引更多人才进驻。

烽火通信效果图

不得不说，产业+人口有了保障，江宁滨江新城的发展速度或许比想象中的还要快。

配套上，江宁滨江新城也是可圈可点。

交通方面，板块内规划的滨江大道，未来可直达河西CBD；另外，今年7月底，江苏环保公众网发布宁芜铁路复线工程环境影响评价第一次公示。这意味着，通达江宁滨江的地铁8号线又近一步。

教育方面，区域内规划幼儿园13处，小学4处，初中3处，九年一贯制学校1处，高中1处，国际学校1处。其中，15年一贯制的苏州外国语学校南京滨江校区，幼儿园、小学部去年开学，今年初中部投入运营。苏外的进驻，对于江宁滨江的教育配套来说，是一个巨大升级。

苏州外国语学校滨江分校实景图

医疗配套上，区域内不仅有梅山医院，还有规划的江苏省人民医院滨江分院，这所集“医、康、护”为一体化的大型综合医院，总投资15亿，用地面积113亩，将按照3级医院标准建设，计划明年初开工。

此外，在商业和生态资源方面，江宁滨江也不乏可圈可点之处。论商业，区域内目前已有集娱乐、餐饮、办公、超市为一体金宝滨江商业街、地秀商业广场、新天地街区，满足基本消费需求；论生态资源，这些年，江宁滨江全力打造滨江风光带，累计绿化造林、环境提升18400亩，滨江新城的长江岸线一举跃升为“网红打卡地”。

江宁滨江风光带实景图

这几年，江宁滨江的发展确实让人眼前一亮，在加强与河西之间联系的同时，梅钢、宁芜铁路确定搬迁，苏外优质教育资源进驻等一揽子重磅利好落地，释放了一个信号：千亿江宁滨江新城正强势崛起。

所以说，在高规划+产业集聚的双重利好加持下，现如今江宁滨江新城的城市面貌早已焕然一新，和禄口、龙潭、桥林等板块相比，未来江宁滨江板块的发展潜力也许是最大的。

Part 4

蛰伏近3年后，今年江宁滨江板块表现得后劲十足。

自2017年12月底，弘阳禹洲时光印象收官之后，江宁滨江新房市场陷入房荒。直到今年年中，板块终于迎来新房上市，中北三盛汝悦铭著、龙湖水晶郦城2大新盘一前一后入市，开启了江宁滨江板块2.0时代，至此板块新房限价来到了2万/㎡。

随着汝悦铭著、水晶郦城的入市，今年江宁滨江板块热度急剧升温，迅速聚焦了无数刚需目光。而让买房人期待的是，今年注定是江宁滨江板块爆发的一年，除了抢跑的汝悦铭著和水晶郦城，板块内鲁能硅谷公馆、新城G43、G44以及蓝光G08等纯新盘都在蓄势待发。

今年4月29日，蓝光首进江宁滨江，经过43轮激烈竞价，拿下江宁滨江G08地块，楼面价11351元/㎡，另需自持租赁住房建筑面积1200㎡。注意，蓝光G08地块是目前江宁滨江地价最高的项目，板块地价被刷新大大提振了市场。

在江宁滨江核心区域，鲁能硅谷公馆和新城G43、G44项目是“邻居盘”，它们是市场关注的焦点。前不久，鲁能硅谷公馆售楼处和样板间正式公开，将于近期上市，放风价2.1-2.2万/㎡。

近日我实探发现，鲁能隔壁的新城项目已经围挡施工，拿地不到2个月就火速动工，动作堪称神速。

在今年7月15日的一场“限房价、竞地价”土拍，江宁滨江G43、G44两幅纯宅集中出让，最终均被新城竞得，根据地块出让条件，新城拿下的这两幅宅地，未来毛坯房销售均价都在17000元/㎡，并且要求全装修成品房交付。

新城江宁滨江G43、G44地块出让条件

按照今年8月27日南京发布的“商品房精装修标准”新政来看，如果新城江宁滨江G43、G44项目精装标准达到2000元/㎡，就必须至少具备新风、中央空调等精装大件，换句话说，在南京明确精装细则之后，对于达到2000元/㎡装修标准的楼盘，精装品质都将有保障。

据知情人士透露，新城江宁滨江的两块地，将同步开发，预计今年年底上市，而且项目打造的门槛户型约75㎡起，精装交付。若按照2000元/㎡的装修标准做精装，该项目的上市价大概率在1.9万/㎡左右。

这样算下来，新城在江宁滨江打造的纯新盘，门槛价极有可能140万起步。要知道，周边在售或即将上市的楼盘，龙湖水晶郦城的83㎡是最小户型，按照其均价19958元/㎡计算，总价要160万起。对比之下，新城项目可能是未来1-2年，江宁滨江上车门槛最低的楼盘。

可以说，在南京保障刚需购房的政策下，新城顺势而为，从江宁滨江项目曝光的消息来看，这个盘总价对于刚需就十分友好，非常值得期待！

总体而言，当下江宁滨江板块可能是最值得刚需优先考虑的板块，而新城项目则望成为板块内性价比最高的楼盘。所以建议年轻刚需，如果接下来有置业打算，等一等江宁滨江的新城项目。

我们可以想象到，深耕南京多年的千亿新城遇到千亿滨江新城，打造的又一力作，看点注定不会少了。