房掌柜

又是一年博鳌房地产论坛！新的一年里，关键词很多，“长租公寓”、“特色小镇”、“租售同权”、“去地产化”……

今年的博鳌房地产论坛主题是“跨越与去地产化浪潮”，房地产新时代的潮流滚滚向前之下，行业需要从企业规模、产品、模式等不同维度做到跨越与发展。而在此过程中，房地产在跨界合作与创新的前行路上要如何做到“去地产化”，提升企业效益与市场竞争力，这些都值得地产人们深思。

今天（8月8日）上午9点，2017博鳌房地产论坛的第一天全体大会正式开幕，来自全国各地千名中国房地产行业、金融业精英齐聚一堂，在脑力激荡与地产智慧尖峰对撞中探讨房地产的未来。房掌柜在现场聆听行业大佬们的精彩发言，在近距离接触中分享与交流，并将第一时间以直播的形式将房地产最新发展方向分享给大家。

房掌柜

本次论坛上大佬云集，房掌柜来给大家介绍一下与会嘉宾：

住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一先生

中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮先生

中国房地产开发集团理事长孟晓苏先生

著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲先生

恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生

凯德集团中国区首席执行官罗臻毓先生

远洋集团控股有限公司董事局主席李明先生

路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹先生

中原集团主席兼总裁施永青先生

中国银行业协会首席经济学家巴曙松先生

五矿地产有限公司党委书记、总经理何剑波先生

旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中先生

中梁地产集团有限公司董事长杨剑先生

东原集团董事长罗韶颖女士

禹洲地产股份有限公司董事局主席林龙安先生

中城新产业控股(深圳)有限公司董事长刘爱明先生

海南省建设厅原副厅长林克昌先生

保利地产集团副总经理余英先生

海航地产集团有限公司董事长王煜先生

四川蓝光发展股份有限公司副董事长、总裁张巧龙先生

绿城房地产建设管理集团董事、总经理李军先生

华远地产股份有限公司董事总经理孙怀杰先生

广东省房地产行业协会会长王韶先生

摩根士丹利董事总经理、亚太房地产投资银行部主管李尤佳女士

瑞士银行董事总经理、大中华区房地产、酒店及休闲行业主管陈锐彬先生

华联发展集团有限公司董事长董炳根先生

中国勒泰商业地产集团地产总裁郭妮娅女士

红树林品牌创始人、今典集团董事局联席主席张宝全先生

彩生活服务集团有限公司执行董事、首席执行官唐学斌先生

平安不动产有限公司副总经理徐凯先生

东方证券总裁助理、首席经济学家邵宇先生

国泰君安证券首席经济学家林采宜女士

中奥广场管理集团董事长、中国运动休闲特色小镇专家委员会成员吴振绵先生

中国金茂控股集团有限公司副总裁、华南区域公司总经理魏浙先生

中锐地产国际股份有限公司常务副总裁贡明先生

万达电影股份有限公司副总裁曾光先生

法国巴黎银行董事总经理、亚太区金融及房地产研究部主管李伟烈先生

著名经济学家、瑞穗证券亚洲公司董事总经理沈建光先生

富龙控股有限公司董事长王诚先生

和昌集团董事长武磊先生

宝龙地产执行董事兼执行副总裁肖清平先生

乾立基金董事长肖骏先生

阳光100置业集团总裁林少洲先生

世联行首席技术官黎振伟先生

新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生

链家研究院院长杨现领先生

戴德梁行环球董事兼大中华区投资及顾问服务部主管李志荣先生

福晟集团董事、常务副总裁兼福州区域、天津区域董事长何建华先生

亿达中国控股有限公司副总裁暴洪奎先生

高盛亚洲董事总经理魏杰先生

星河产业集团副总经理吴孟轲先生

星河湾集团常务副总裁宁仁岐先生

祥生地产集团常务副总裁俞国勤先生

融侨集团首席营销执行官、品牌执行官张岩先生

交通银行首席经济学家连平先生

广东碧桂园物业服务股份有限公司总经理李长江先生

每日经济新闻报社副总经理、上海中心总经理黄波先生

搜狐媒体副总裁、搜狐焦点总经理樊功臣先生

华夏时报总编助理、华夏时报网副总经理冯吉恩先生

今日头条商业化华南房产部总经理王剑飞先生

观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

主持人

论坛在上午9点10分正式开始，海南电视台主持人为大家致辞。

博鳌房地产论坛至今已走过十七载，每一年都有许多的房地产领袖人物及标杆企业来到这里，留下了许多经典的记忆和传奇故事，推动博鳌房地产论坛成为中国房地产业共有的交流平台。

时间走至2017年，中国房地产企业规模不断突破壮大，而中国房地产关键词也转为求变与创新，企业不断尝试与探索新的方向，以创新的思维和多元的布局抢占市场制高点。未来，规模竞争依然会持续，优胜劣汰将成为常态。

在这个追寻跨越的年代，所有企业都需要提升竞争力、调整经营模式、优化产品品牌、熟练资本运作，才能更好地赢得这一场时间的竞赛。而“去地产化”，亦正是改变过去传统的思维方式 、开发模式，开始尝试将地产与其他更多元素结合，这是转型和升级的开始。

今天，我们在这里迎接来自全国各地的中国房地产、金融等行业精英们，在近距离接触中分享与交流，在脑力激荡与地产智慧尖峰对撞中探讨行业未来。博鳌房地产论坛能够延续十七年并不断发展壮大，是因为论坛紧抓行业发展趋势，背负起行业的荣耀与积淀，坚持“反思中国地产兴衰成败、启迪地产新思维”的旗帜，激荡和凝聚出最厚重的中国房地产思想华章。

房掌柜

接下来进入嘉宾致辞阶段，每位嘉宾的致辞时间为三分钟。包括每日经济新闻、搜狐焦点、华夏时报和今日头条的联合主办方代表，相继发表了短暂的致辞。

博鳌房地产论坛陈诗涛女士为论坛开幕发表了致辞。她认为，房地产已经过了一味追求规模的时代，未来究竟是大公司的时代还是专业化企业的舞台？企业需要不断扩张来完成规模化的冲刺呢？还是应该以保证净利润为前提呢？

在会场上，她抛出了三个问题给各位与会代表：

第一，在各种调控和经济态势不断转变的过程中，房企是不是还希望重复享受土地溢价作为纯地产商的模式？

第二，我们还是不是简单的复制着拿地到生产到卖房的纯开发模式？

第三我们在未来不管是住宅还是商业，是会注入更多新的技术含量及附加值，来完成支撑企业持续向前发展的各种可能呢？

这都是我们当下面对的问题。毕竟，房地产肯定回不到已经逝去的最好的高增长时代了， 那么，房地产业未来又将如何？

朱中一

每一年，中国房地产所面临的宏观环境都有所不同，从政策调控到建立长效机制的新要求下，房地产行业的未来会呈现何种景象？企业又将如何选择？今天上午大会的议题是：《宏观篇：长效机制与市场》。

朱中一先生的演讲的题目是：中国房地产业发展态势与企业面临的挑战。

朱中一：各位上午好！很高兴前来参加本次论坛，下面我就房地产的发展态势与企业面临的挑战，从三个方面来谈一下个人看法。

第一，从政策层面看房地产的发展态势。

今年以来中央政府坚持了“房子是住的，不是用来炒”的定位，加大了分类调控的力度，地方政府建设了“因城因市施策”，房地产市场调控取得了初步的成效。

下半年按照中央提出的要加大对金融风险的管控和要稳定房地产市场，坚持政策连续性、稳定性，加快建立长效机制的要求，控房价、防风险的力度不会放松，房地产信贷的政策估计也会放缓，房价上涨较快的三四线城市有的也可能要出台一些限购、限贷等措施，再加上去年第三季度全国商品房的交易量处于高位，因此，下半年全国商品房的销售额、销售面积和房地产开发投资的增速将会下调。但全国全年的这些指标肯定还会超过2016年的最高水平。

今后，随着长效机制的建立和基础性制度的完善，现行的一些行政性的措施也会逐步地与长效机制衔接。届时，体现住房居住属性的住房制度、购租并举的住房体系，及与之配套的金融、财税、法制等制度将不断完善，房地产市场一定会朝着更加平稳健康发展。

第二，从供求关系看房地产的发展态势。

改革开放以来，特别是1998年进一步深化住房制度改革以来，我国的房地产业得到了快速发展，绝大多数的居民已基本解决了住房问题，今后我国房地产业的发展必将进入到增速下降、结构调整和品质提升的常态时期。

“十三五”时期，解决好城镇新居民的住房问题和改善原居民的住房条件，让更多的居民达到小康的住房水平，将是住房业改革与发展的主要任务。“十三五”期间尽管增速下降了，但由于城镇化还在持续推进的原因，所以房地产市场的总规模仍然是很大的。

1、城镇化持续推进是房地产业发展的最大空间。

2016年底我国常住人口的城镇化率为57.35%，户籍人口的城镇化率为41.2%，规划到2020年要分别达到60%和45%。至于要达到发达国家70%以上的水平，则需要更长的时间。

大量的农业转移人口的市民化，再加上二胎政策的放宽等多种原因，城镇新老居民对住房的需求量肯定是很大的。要实现房地产与新型城镇化的协调发展，城市人民政府应当编制住房发展规划，用于指导土地的供应。

人口净流入量大的城市要增加住宅用地和住房的有效供应，增加公共租赁房的供应。这方面北京、上海、深圳等城市最近都公布了十三五的住房发展规划，北京的规划中还专门提到了建一批共有产权房。坦诚地说，共有产权房是2009年左右，我当时带了一批记者到江苏淮安总结的，后来有些地方开始试行。

另外，像北京、广州、成都、武汉等城市，根据国家的要求，还出台了《加快发展租赁住房的意见》，相信在今后的若干年中，租赁市场会有比较大的发展。

在城镇化当中，我们要看到，长期以来小城镇的建设和发展一直是一个短板，2014年以后，党中央、国务院对推进新型城镇化，对重点发展小城镇和培育发展特色城镇做出了部署，2016年7月份以后，住建部、发改委开始启动了特色小镇的培育工作，目前来看地方政府和有关部门的积极性都特别高，我个人觉得有些需要加强引导，有些需要加强协调，这方面的问题，我在明天下午的会议上还会再谈一些看法。但是不管怎么样，我觉得这一块是房地产企业的新的发展舞台。

2、城市的更新改造、既有住区的更新改造及存量的住房资源盘活，也是一个潜在很大的市场。

“十三五”期间要基本完成城镇棚户区和城中村的改造任务，对城市基础设施的修补和生态的修复工作也正在积极地推进。2016年，按常住人口79298万和人均住房建筑面积36.6平方米来推算，我国城镇的存量住房已经达到了290亿平方米，如果到城镇化达到70%的时候，估算下来，存量的住房肯定会超过360亿平方米。

如果从现在起，每年按2%的面积进行更新、改造，或者是拆旧建新，每年需要更新改造的量也不少于7亿平方米，这也是一个很大的市场。

在城镇存量住房不断增加和城镇化进程放缓以后，城市由以往的新区开发为主转到改造、盘活存量和有效增加增量相结合，这是必然的趋势，二手房的交易占比会不断提高。

2016年，北京、上海、广州、深圳、南京、福州、宁波、苏州、石家庄等9个城市二手房的交易量已经超过了新房的交易量。今后随着住房租赁市场的发展和规范，租房的比例也会提高，开发企业、中介机构，甚至物业管理企业都可以找到配套服务和运营的商机。

3、新经济业态的发展和居民消费升级的需要，给房地产企业提供了新的空间。这里既包括顺应产城融合和新业态发展需要的产业园区地产、众创空间、物流中心，也包括顺应居民消费升级需要的旅游地产、养老地产、文化地产，以及商业欠发达地区的商业地产等。

这方面的投资根据这几年的估算，一般占房地产总投资的35%左右。从供需关系来看，房地产起码在未来10年仍然有较大的发展空间，现在的关键是如何通过供给侧的改革和转型发展，使供给适应需求，这是政府和企业都要考虑的问题。

昨天我专门在会上说了一下，我对去地产化浪潮不是很赞成，从概念上来讲，什么叫地产化？什么叫做去地产化？为什么要去地产化和怎样去地产化？这些问题如果没有弄清楚，说现在是去地产化浪潮，我觉得还需要斟酌。尤其是媒体的同志，我不主张报这个题目。

第三，房地产面临的挑战。

我觉得主要是四个方面的挑战，一是金融系统对房地产信贷分类调控力度的加大，住房供应体系中租赁市场比例的提高，取得土地条件和成本的提高，这些给传统的房地产开发企业的卖地、贷款、开发、销售肯定带来了一些困难，所以房地产企业必然要考虑转型问题。

二是在市场分化、变化及因城施策的前提下，房地产企业如何应对不同区域、不同城市的差异和变化，来调整自己的战略和战术。

三是如何顺应绿色发展和提高建筑工业化、住宅产业化水平的要求，努力提高全装修房和装配式建筑的比例，这方面我觉得海南做得不错，从今年7月1号起，新建商品房都要全装修房，以确保项目的品质。

四是与上述三点密切相关的，就是企业如何应对优胜劣汰和行业集中度的提高。

面对上述挑战，我们所有的企业都面临着如何转型、如何优化结构、如何做好区域布局和选择业态等问题，企业要根据自己的情况做出安排，该做大的就做大，该做优的就做优。

但是不管怎么样，有一点需要提醒的是，企业一定要夯实自己发展的基础，处理好规模扩张、提高效益和防控风险的关系，兼顾好国家利益、企业利益和百姓利益，这样才能持续发展。谢谢大家。

樊纲

接下来上台演讲的嘉宾是一位非常重量级的嘉宾——著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲先生，他演讲的题目是“金融稳定与房地产市场政策预期”。

樊纲：非常高兴再一次参加博鳌论坛，感谢陈诗涛女士和观点杂志，今年已经是第17届了，我是从一开始就参加的。

这次给我出的题目是“政策预期”，看到这个题目就想到了去年的话题，去年有若干个话题，其中一个话题是，大家说房价贵是因为地价贵。当时我问的问题是，地价贵不是你们举牌拍出来的吗？你怪谁？一定是你预期未来的房价高于你现在拿的这个地价，你还能赚钱，你才敢举牌拍地。然后有人就说，当时我举牌拍地，我相信房价能涨，我这个地价还能挣钱，但我没预期到政府又变了政策，政府又出来限购了。这就是政策预期问题。

你怎么能假定政府看着这个房价飙升下去而坐视不管呢？如果去年没有这些政策出台的话，我们现在仍然沉浸在房地产的狂欢当中，房价在飙升，我们在不断买房，大概用两三年的时间，然后就是大崩盘，房地产崩盘、金融崩盘。这次炒房的时候，连首付都可以贷款，有这类的P2P，你怎么能假定政府面对这样的情况坐视不管呢？所以政策在这里面是要起作用的。

但是反过来讲，这些政策都属于短期政策，待会儿我还会讲什么是短期，什么是长期。

现在要讨论的是长效机制，今天早上我们谈到了房产税的事，房产税不仅是个长效机制，提上议程也是一个非常漫长的过程。

这是第17届了，我记得我第一届参加的时候就讲了房产税的问题，每次都讲，讲了十几年。城镇化的问题也是讲了很久，一直提不上日程，这也是一种政策预期。

长效机制究竟出不出，是依靠利率、首付率、限购这些短期政策，还是建立一些长效机制？现在好像是看到了曙光，我老是说曙光，你们都认为是黑暗即将到来。

刚才说的金融风险和房地产的长效机制，在最近一次工作会议上，领导人还提到了要加快出台房地产税。因此现在有些事情也开始逐步明朗，叫了多年，讨论了多年。

讲到长效机制，就要把供给侧、需求侧的这些问题系统的点一点。

我先讲供给侧。供给侧、需求侧这个词大家都比较熟悉了，以前供给侧、需求侧都是学术界的词，我们只在内部用一用，一般不太敢用，现在中央文件把它写出来了，大家都比较熟悉了，这对我们分析问题也是一个便利。

供给侧的长效问题首先就是城镇化战略问题，是发展小城镇还是发展大城市的问题。

土地是有限的，关键是怎么分配，用到什么地方，是遵循城市化的人的行为规律、人的迁移的基本规律，在这个城市化的初期阶段主要发展大城市和大城市周边的这些小城市，搞城市群、城市带，还是违背这个规律去人为地发展小城市？这是我们现在在中国稀缺土地的条件下，土地分配的一个大问题，这是供给侧的基本的问题。

最近有点起色，尽管还在说城镇化，尽管还在说要发展小城市，但是毕竟最近出了个雄安，给了一块大地，住建部已经开始说要减少给那些人口流出的小城市供地，要增加大城市的土地供给，这是一个重要的供给侧的问题。

还有土地制度的问题，包含农村的宅基地怎么办，农民进城的过程当中土地流转的问题，这个涉及的问题很多，可以单独讨论。

为什么我们有的城市地价不高，例如重庆，它又在山区，人又那么多，它的地价并不高，原因就是房价一往上走政府就供地。老有人说经济学解释不了房地产的问题，其实就是最基本的供求关系问题。

还有容积率的问题，在这个论坛上我也讲了很多年，我们是土地稀缺程度世界上最高的国家之一，我们把容积率搞那么低，城市是好看了，但是住房稀缺了。

然后就是租赁市场的问题，这次对租赁市场的发展有了新的契机，确实中国需要发展这一块，我们也特别欠缺这一块，中国的住房自有率是世界最高的，租住率几乎是世界最低的，这是很不正常的一个情况。

这里涉及的真正的是法律问题，是法律的保障问题，保障租者的权利，保障租客的权利。其它国家都有很多法律保障。

加上我们的居住问题，我们是个人租赁为主，还是企业租赁为主，怎么能够形成一种良好的市场机制，这里面有很多问题确实值得讨论。总之一大串的问题是供给侧的问题。

最后讲讲需求侧。需求侧首先要讲一个问题，我们有大量的合理需求，今天早餐会的时候我们的房地产商在讨论是不是还有10年、20年，房地产还有没有发展前途。

我记得前几年有些经济学家论证中国以后就是低中增长了，不要再想什么7%、8%以上的高增长，其中一个重要原因就是需求没有了，以前有住房需求，现在住房自有率已经这么高了，已经盖了那么多房子，怎么还会有需求？

你要看看中国的各种区域的人群的住房自有率确实很高，农村可能是最高的，达到了80%，小城镇80%，中等城市80%，大城市也有80%，这么一看确实好像住房需求没了。但是我们正处在城市化进程当中，我们正处在经济发展、收入增长的过程当中。

不光是城里的人收入提高了要改善居住，大家现在可能更多的是讲这个问题，这是改善性需求，这也不是刚性需求，刚性需求是指我家有了一个孩子，或者两个孩子，两口变四口了，我的房子要大一点，这是刚性需求。我说的是一个城市化进程当中的合理需求，就是迁移带来的需求。

农民要进城，在小城市买个房子，小城市的人要到中等城市，在地级市买个房子，地级市的人要到省会买个房子，省会的人到北上广深买房子。

这里再强调一下城市化的问题。从过去30多年城市化进程当中的人口迁移，主要进了大城市，这就是城市化带来的住房需求，它一样是合理需求。

大城市人的收入在提高，他要再换房子，他要改善居住条件。你说大家有没有房住？都有房住，所以这个不叫刚性需求，房价高他就不买了，他就不到那儿去了，这是他的合理住房需求。

投资需求也是合理的，投资需求在一定意义上也是合理的，只不过我们纯粹为了未来的房价飙升，跟住完全没有关系，他也不是为了租，那你可以说是不符合合理需求这个范畴。

但是我们想想这个市场，在城市化进程当中，在人口迁移过程当中，在人们进大城市的这个过程当中会产生大量的需求。在这个意义上，我觉得房地产市场的发展还远远没有结束。

这里面的问题在于怎么形成一些长效机制，使得这些需求更多的是属于这种合理性需求，也就是住的需求，而不纯粹是炒的需求，那些人买了房于租也是住，不是自己住，他是为了别人住，也是合理的，他完全不住，放在那里等着升值的，从房地产的角度来讲确实是缺乏合理性。

这里我再区分一下在这些问题上什么是短期政策，什么是长期政策。供给侧基本都是长期的，我们研究经济增长、经济发展，那些因素都是长期的因素。

唯一的一个短期因素，供给侧的短期的政策，就是去库存、去产能。一个人长成劳动力，这是增长因素，需要18年、20年的时间。

长着长着长出一个瘤子，要去掉这个瘤子，大概一上午做个手术就结束了，它属于短期的。需求侧更多的是短期的，我们的货币政策、利率、贷款的控制，加上限购，它可以一下子很长时间实行限购、实行控制投资需求的政策，但是它属于短期因素，它不属于长效机制。

在需求侧最重要的长效机制就是房地产税，就是住房保有的保有成本。你租出去了，不是你持有了，这个成本就降低了。但是无论如何，你有这个地产，你要付这个成本，然后逼着你要去租，你不租的话，你就会不断地亏损。提高你的保有的成本，这就是房地产税的最基本的原理。

房地产税之所以是一个长效机制，它同时是一个内在稳定器，其实是两个原因，大家说得比较多的是把未来要交的税逐步交，而不是在地价当中一次性交出去，这是收入流的改变。

它为什么能减少投资需求呢？是因为这样的一种交税的办法，一次性的收这个税，因为公共品供给、环境、道路等等公共设施的提供，都是需要成本的，你要为这个公共成本付费。

当你现在想这个问题的时候，现在征这个税的时候，往往根据现在的重置成本征税。而未来这个GDP是要上涨的，土地的价格是要随着GDP不断增加的，其它各方面的成本也是会增加的。按照现在的标准收费，你就低估了未来这个公共品的价值，等于给购房者让了一大块利，让的这块利就足以使购房者买这个房子等着未来升值，而不去做任何租赁的事情，这是一个重要的问题。

另外一点，房产税是跟着房价走的，有的国家是跟着租金走的，无论如何，房价涨了，租金涨了，当市场的需求高的时候，你要付出的税也就跟着涨了，这时候人们就会调整自己的需求，有的国家房地产税一出泡沫，他要交的房产税比自己的工资都多了，他一定要卖大房子，换小房子，增加市场供应，这是一个内在的稳定器。这一块就不多说了。

说一些具体的问题，一个是怎么实施房产税，这一块讨论了很多年，我把我的观点再说一下，我的建议是，借鉴中国改革的宝贵经验。

中国的宝贵经验是什么？新人新办法、老人老办法，双轨过渡，有一个过渡期，增量改革，这都是中国改革成功的经验。

新房新办法，20年过渡，老房子钱已经交过一轮了，他交的那个税有20年的时间折现大概都折现没了，20年之后再征那个房产税，对那些老房子是合理的。

现在大家说的这些利益问题，什么灰色楼房的问题，什么送礼的问题，20年内你爱怎么解决就怎么解决，20年的时间慢慢解决，别让这个问题拖了房地产的后腿，别让历史包袱拖现在的后腿，过去的泡沫已经发生了，重要的是未来发生不发生泡沫，重要的是未来的房价，你不要管过去那些事情。

然后适当的有些减免，这个我跟过去的想法可能不太一样，以前我主张是根据人头减免，现在我主张根据房子的价值减免，你在控制每家只有一套房子减免的情况下，低价的房子减免比较合理，使低收入阶层的住房成本稍微低一点。

这样两大既得利益人群的权益得到了保护，第一是旧房子，第二是低价的房子适当减免。

然后借鉴国际的经验，不同的地方有不同的做法，包括我们的房产税究竟有多高，定在什么位置上，经常有人说房产税没什么用，我们试行了两个城市也没什么效果，你试那个豪宅0.1%、0.2%的税，它当然没有效果，天下没有不起作用的价格，只有不够高的价格。

全世界的房产税大概0.8%到2.8%之间，美国有的地方超过3%，但是多数都没有超过3%。根据不同的区域、不同的地方，不同的税种，英国都是实行累进税的，房子价值比较低的除了减免以外，房产税税率也比较低，价值越高的税率越高。

我从媒体上看到一个消息说，英国最高一等的房产税是17%，意思就是说你要买5000万英镑的豪宅，每年要交800万英镑的税，你得真是土豪，你得真是有钱，你才上得起这个税。

有人说要出台房产税就得估价房子的价值。当然是这样，全世界都是这样的。我母亲是学建筑的，解放前在上海做的工作就是给房子测量、估值，中国以前都有房产税的。

而中国的房产税估值现在是世界上最容易的，老拿这个问题说事是没有道理的。为什么最容易？我们城市里哪有几栋独特的房子？独特的房子得一栋一栋估值，我们一片小区大概的价格都知道，算算楼层、朝向就可以了，在中国给房子估值是最容易的一件事情。

房产税呼吁了十几年，我现在继续呼吁，要赶快实行房产税。

实行了房产税会不会暴跌？我认为不会，因为我们现在的房地产状况是在这么多行政手段的调控下，我们的需求被严重抑制的。你要一旦实行这种长效机制，你就可以把这些东西都放开，当这些东西放开的时候，那个合理的需求足以弥补你用这个办法挤掉的那也不太合理的需求，房地产仍然能平稳发展。

所以为什么叫长效机制呢？长效机制就是为了能长治久安，就是为了使我们的机制更好地根据市场机制运行，我们要让市场机制真正良好地运行下去，我就讲这些，供大家参考。

陈启宗

接下来这位奉献演讲的嘉宾是恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗先生，演讲题目是“全球房地产与中国房地产的周期”。

陈启宗：大家早上好！先谢谢陈诗涛，这个论坛坚持了17年，实在是相当伟大，我们大家都是你这个会议的受益人，好多人以为我是中国房地产问题的半个专家，其实你们不知道，我常常晚上写邮件给诗涛，好多关于房地产的问题，凡是我不懂的问题，我都发邮件给她，半夜3点发给她，3点10分她就回我邮件了，所以我学的很多东西都是从她那里来的，所以如果我说错了，可能也是她的原因。

今天讲全球化的地产，我觉得有点不合适。所以我想还是跟着朱中一会长和樊纲教授讲的去地产化的话题，跟大家进行分享。

我昨天来之前，从来没听过“去地产化”这个词，所以我不懂什么是去地产化。到现在还不到24小时，我就变成了“专家”，要跟大家讲讲“去地产化”。

昨天我见到诗涛，我就问她，到底什么叫“去地产化”，最终我搞清楚了，在内地好多词真是有点莫名其妙，我说地产化是可以“去”的吗？马克思说经济发展的几个要素，人力、资金、土地。土地是改不了的，怎么可以“去地产化”？当然我听诗涛讲了以后，我也明白了她的意思。

我们在座都是做房地产的，去地产化对我们来讲真是不好的事，也就是说你的工作完蛋了，我们都是搞房地产的，去地产化就是说没得干了。所以提出去地产化这个词，本身就告诉我们一件事，就是说你失败了，你没戏了，你没得玩了。可能从前你赚过钱，但是从今以后要是你去地产化的话，也就是说你承认你失败了，你没得玩了。

用诗涛的去地产化的定义来说，就是多元化，不只是买买土地或者盖房子。去地产化我也明白，也是有它的道理的。但是刚才两位讲者，朱会长和樊教授讲的，就像这个重建，将来要重建的面积很多，要是每年2%的速度发展的话，还有很多事可以干。

另外一方面，去地产化是怎么来的？为什么要谈这个问题？为什么有这个需要？我个人不认为一定要去地产化，比如说河南建业，胡葆森在河南一个地方发展，也是有得做的，河南是1亿人口的大省，他在那里深耕，还可以做很多事。

另外一个例子就是恒隆，恒隆在高档商业房地产市场，相对于市场我们是很小的，但是我们还有很多可以做的。所以我认为不一定要去地产化，而且我要警告各位，去地产化也就是多元化，它很有问题。

有什么问题呢？问题就是你去地产化之后，你能赚多少钱？我看过一些文章，说美国、澳大利亚等等这国家，那些国家里面你找最富有的一两百人，大概有1/3到一半的富人，他的财富的累积是跟房地产有关的。如果你要去房地产，你要想想你是不是能够成为前100、200的富人。

房地产是可以赚钱的，问题是你怎么去赚钱，历史也告诉我们，靠房地产赚钱是最好的方法之一，去地产化就是你不大愿意再赚钱了。

你搞多元化，你有什么方法？昨天我听了很多，有各种新的模式，比如说现在的旅游地产，我对这些做法是持保留意见的，我还没有看到全世界搞所谓的旅游地产赚了大钱的。做其它的行业都可以赚钱，但是我们做房地产都不是想赚小钱的，想赚小钱的人不会来搞房地产，来搞房地产的人都是要赚大钱的。你要赚大钱，你却又多元化，你就没戏了。

世界各地的经济历史告诉我们，所谓的多元化的公司没有一家可以长久，我记得我年轻的时候，在50年代到70年代，那个阶段美国最火的公司都是多元化企业，现在没有一家存在，除了通用电气之外。

所以这些多元化的公司，经济史告诉我们，能成功的机会是小之又小的，早晚都会分崩离散。

当然我也理解，为什么今天中国内地那么多的商界朋友都要搞多元化，因为以往30年，中国经济是大发展期，机遇多得不得了，可以说遍地是黄金，你不抓好像是对不起自己，你不抓好像是笨蛋，但是你要小心，历史上搞多元化的没有一个是能够长远成功的。会是你吗？希望大家不要那么高估自己，认为一定是我，恐怕最终不是你，而且你可能下场不那么好。

所谓的去地产化就等于多元化，多元化历史上是站不住脚的，而且你也赚不了那么多钱，最好赚钱的还是房地产。所以不要去地产化。

为什么现在那么多人讲去地产化，要多元发展呢？因为以往这20多年，中国的大发展期兴起了一帮人，这帮人包括不少在座的人，至少也是你们的梦想，就是要追逐规模。

中国那么大，那么多机遇，不抓真是不对。但是你要注意一件事，2010年我在海外跟外国朋友聊天的时候我都说，我认识好多在内地的商人，非常优秀，但是最优秀的都不到国外去，到国外也是多元化的一部分。他为什么不到国外去呢？因为要逐鹿中原，要先把中国这个大市场打下来，在中国致胜了，慢慢再到外国去。

现在我们看到有两种人是往海外走的，一种是专业的，像五矿集团，他们没办法，他们是搞矿业的，中国的矿产就那么多，所以他们必须要到海外去，这是可以理解的，他们不多元化，就搞矿业。另外一种人是不知道自己在做什么的，有东西就买，追逐多元化和追逐规模，这些人成功的机会少之又少，这帮人早晚会失败而回。

很多人今天在谈轻资产，我也来谈谈轻资产。我听到这个名词，我觉得莫名其妙，房地产永远是轻资产的，钢筋、水泥不轻，但是杠杆的作用是什么？杠杆就是轻资产。你放10%进去，银行贷款90%，那不是轻资产是什么？房地产因为太重了，钢筋、水泥价钱太高了，所以一定要轻资产。

不过我也理解，现在他们说的轻资产，是在轻资产的房地产领域里再轻一点，轻到什么地步呢？轻到最好就是不用放任何的资本进去，你如果不放一点钱进去，你也不可能赚到钱。

历史也告诉我们，轻资产并不是最赚钱的，为什么要轻资产？因为你没钱，所以只能轻。历史证明轻资产跟比较重的资产相比，你赚的钱不一定轻资产就赚得多。

理论是一回事，实践证明难得有一个搞轻资产的人是赚大钱的，当然你不需要像恒隆那么离谱，恒隆这十几年基本上没负债，我在上海盖1000亿港币的商业房地产，十几年都基本上是零负债，那是过重，那是因为我们有特别的原因，因为以往这十几年，我们的资金流太强了，但是这不是一个好的例子，别人也不一定能够做到像我们这样。

但是你不要走我的反面的极端，你做轻资产，万变不离其宗，你的资金没进去，将来你只能够靠你的脑子、靠你的劳力赚钱，你就变成一个服务性行业，服务行业是要靠量来支撑的，房地产是一个长周期的资产，量不可能太大，所以轻资产绝对不是赚钱最好的方法。当然赚钱还要看是长线赚钱还是短线赚钱。

一切的问题都在于你跟我要的是什么。你想做什么，20年之后、30年之后，当你退休的时候，你怎么才是最高兴、最快乐的，你要的是什么？

简单来说两个选择，一个是长线的成功，长线赚到不少钱，当然什么是多，什么是少，那是个人的问题。

你是想长线的赚很多钱的成功，还是想短线的威风？基本上那些疯子都是寻求短线的威风，而牺牲了长远成功的可能性，所以你说那不是疯子是什么？而且它的下场绝大部分是失败的。

所以我奉劝所有的商界的朋友们，无论你是管理阶层、高管，还是自己的企业，最重要的就是你的心态是什么，你搞清楚了你到底想要什么，长线的成功还是短线的威风，你就要调整你自己的心态。

在中国做生意很奇怪的一点，就像一个足球队只有前锋没有后卫。好多公司都是这样，每个企业家都是打前锋的，都是要攻的，要赚钱的，这也很好，但是后方没有人守门，早晚你要失败而回。

所以在大家想去赚好多钱的同时，也要想一想怎么不死去，死了就没戏了。所以赚钱是好的，邓小平也说要让一部分人先富起来，所以赚钱是光荣的，只要你赚得干干净净。但是在你赚钱的同时，你还要想一想怎么保证不会死掉。

我父亲曾经跟我说，你懂得赚钱之前你要先知道一件事，就是怎么不要亏本。

赚钱是好的，是很快乐的，但是亏本是很痛苦的，所以你在要赚钱的同时，你要先问一个问题，我怎么才能够不死去、不亏本，那才是长远致胜之道。也希望内地的房地产的朋友们调整一下自己的心态，不要追逐短线的威风，要为自己、为后代、为国家、为人民追逐长线的成功。祝你们长线成功。