撒欢的小编

今天天气真是不错，风和日丽、微风徐徐，出门踏青想必也是极好的。

最近《人民的名义》相当火，连带着“汉东检察院”、“汉东政法大学”也跟着火了。房掌柜一行人前往这个拍摄重地——东南大学四牌楼校区，与来自深圳国土局的各位同僚们共同探讨“我国房地产市场调控存在的问题、成因与对策”。

房掌柜

现场座无虚席，来自深圳国土局的各位领导们陆续入席，掌柜大课堂开始！

听课啦，纸和笔必不可少，重回课堂的感觉真好~

房掌柜

在过去的20年，一方面，房地产业迅猛发展成为支柱产业，对国民经济产生了巨大的带动作用。另一方面，房地产调控在稳增长和控房价之间几经反复，先后动用了货币、信贷、税费、土地等各种政策工具，但为何房价越调越涨？北上深一线城市房价也排在全球前列？

在“房子是用来住的、不是用来炒的”新定位下，我们来回顾历次房地产调控的背景、措施、效果，并反思经验教训。

房掌柜南京总经理尹霄飞

南京房掌柜总经理、南京资深地产评论员带领大家，回顾过去20年的6个调控阶段，得出房地产调控的目标其实只有两个：避免过热和防止过冷。

第一阶段：1998-2001年，应对亚洲金融风暴，房改启动住房消费需求，推动住房分配从实物转向货币化、住房信贷、土地招拍挂等改革；

第二阶段：2002-2007年，房地产从出现过热苗头，到上涨压力巨大，政府先后出台调整土地供应、调节市场、信贷结构和开征交易税费等措施；

第三阶段：2008-2009年，国际金融危机爆发，为保经济增长、避免房地产市场下滑，政策开始转向刺激住房消费，推出信贷支持、增加保障房供应和税收减免政策；

第四阶段：2010-2013年，房地产市场强势复苏，平衡“保增长”和“遏制房价上涨”，在土地供应、市场结构、税收和信贷调控基础上，全面祭出限购措施；

第五阶段：2014-2016年9月，中国经济进入新常态，在稳增长和去库存目标下，出台四轮刺激政策，主要是放松限购限贷，加强信贷支持和税收减免，热点城市房价暴涨；

第六阶段：2016年9月至今，政策转向“防风险”，政策长短结合，短期依靠限购限贷，长期寻求建立长效机制。

历次中国房地产调控的反思：

1）重抑制需求，轻增加供给；

2）经常使用行政手段，市场机制不完善；

3）货币超发使得房地产越来越货币金融化，而脱离居住属性和居民收入基本面；

4）土地收入是地方财政的保障，同时也成为了高房价的推手。

房掌柜

在尹老师介绍楼市发展史时，现场进入了激烈的探讨中。在座的基本都是老深圳、老国土人，他们对南京的发展模式表现出了深厚的兴趣。

原来，南京的面积是深圳的三个大，（深圳的面积还不到2000平方公里、但南京已经达到6600平方公里），但南京的人口连深圳的一半还不到。所以说，南京楼市的发展还有很长的路要走呢~

房掌柜

而对于近阶段，全国楼市“怪相百出”，楼市调控政策也是层出不穷，国土局的朋友们也表示出了更多的担忧，并积极与老师探讨，“楼市还有哪些调控政策可以玩”？

“政府一边说要调控要调控，结果深圳刚调完控，今天卖地就卖出了五万多的楼面价，未来肯定要卖七八万吧，问题是这块地周边的房价现在才5万。政府说的调控究竟是嘴上说说还是怎样？”

尹霄飞：这个现象实在不是个案啊。南京地产圈流传已久的一个段子这么说：

不拿地是死刑、拿地是死缓，你说拿还是不拿？面粉价高于面包价、新房二手房价格倒挂，甚至滋生“买房号”、高首付等情况。

涉及到政府的不敢多说，但不排除政府“杀鸡儆猴”的可能，南京麒麟板块有个代表盘——金奥港，拿地两万二，房价三万。

问答阶段

问：楼市是否存在泡沫？如果存在泡沫的话，是否一定会破？

答：中国部分城市的局部地块肯定是有泡沫的。就拿南京来说，个人认为是没有泡沫的。南京对人才的吸引力很大，人口不断流入，楼市也处于供不应求的状态，在这样的状态下，是很难有泡沫的。

泡沫的形成通常是新房、二手房没人接手，导致断贷断供等，南京市场很活跃，目前不存在这个情况。

像有些城市的泡沫确实是存在的，比如合肥。合肥的房价涨得过快过猛，配套并没有跟上，可能会有泡沫的存在。

北上广深对于年轻人的吸引力自是不言而喻，前仆后继的年轻人冲到这些城市打拼，虽然这些城市的房价已经在全球排的上名，因此我认为也是没有泡沫的。

核心观点是：中国是个很大的综合性国家，跟日本、香港这些“弹丸之地”不同，只要这些城市对年轻人、对人才的吸引力不减，这些城市的房价就很难降下来。

问：老师觉得应该用什么手段来调控楼市？

答：还是应该建立长效的机制。这个话题讲了十几年，到现在房地产市场也没有出现什么“长效机制”。房地产税如果推进的话，倒是一种手段。

现在政府一直在用行政手段，限购、限贷、连限售都出来了。市场乱象太多，假离婚、假结婚越来越多。这一轮调控比以往来得更猛烈了一些，是否会长期坚持下去还要看上面的意思。但是，在市场还没有做出反应就开始“积极”打补丁，并不是合适的做法。

问：保障房的上市量是否会降楼市的温？

答：如果保障房真正保质保量做好的话，商品房肯定是要受到影响的。苏州、无锡的保障房很多、做得也很好，对商品房影响还是有的。

深圳有40多万套的保障房即将上市，对于楼市还是有影响的。