如履薄冰万科卖了6069亿 回款转型成年度关键词

如果要给2018年的万科选一个年度词，“活下去”一定会是首先入选的那个。

在刚过去的12月14日深圳大鹏浪琴媒体交流会上，万科集团董事会主席郁亮提到：“万科是忧患意识，是如履薄冰的发展，不然就会遇到黑天鹅事件。”

事实上，对于2018年整个国内的房企商而言，无一不是“如履薄冰的发展”。在持续2017年以来限价、限售的基础上，房企在对外融资方面也遭遇“断流”。

等于说，在回款遭到了影响的情况下，房企除自身以外的资金来源也遭遇阻塞。

这正是万科内部传出“活下去”口号以后，在全行业形成强烈反响的原因——“活下去”不仅是万科的口号，更是2018年全地产行业的心声。

但值得一提的是，喊出要“活下去”的万科，在2018年还是卖到了6069亿。

1月4日早间，在碧桂园、恒大都还没有消息之前，万科赶先公布了其2018全年销售情况简报。

公告显示，12月单月，万科实现合同销售面积438.7万平方米，合同销售金额630.1亿元。由此，2018年1-12月，万科累计实现合同销售金额6069.5亿元，实现相应的合同销售面积4037.7万平方米。

相比2017年，万科2018年全年销售金额实现了14.54%的增长，相应的合同销售面积增长12.31%。仅单12月来看，合约销售金额则实现微增1.25%。

事实上，除去“金九银十”并没有达到房企普遍销售预期以外，万科12月的销售金额还是创下了其在2018年仅有的单月销售超600亿元的纪录。

观点地产新媒体了解到，万科2018年的单月销售中，仅有1月、6月和12月三个月份超过了600亿元，当中1月份和6月份分别录得679.8亿元和656.3亿元的销售。

除此以外，12月630亿元的销售排在了全年单月销售的第三高，这也是万科进入下半年以来的卖得最好一个月。

数据来源：观点指数整理

值得一提的是，在前11月以5439.5亿元优势赶超恒大以后（恒大1-11月销售5352.1亿元），万科似乎有意要维持自身的第二位置。在观点指数于12月29日公布的2018年度销售榜单中，万科以近70亿元的微弱差距，仍然排在了恒大前面。

万科在最新公告中披露，12月，该公司新增东莞、厦门、杭州、重庆、北京、成都、西安等城市项目22个，总占地面积271.5万平方米，总建筑面积485.2万平方米。其中，万科权益建筑面积280.6万平方米，需支付权益价款181.14亿元。

此外，万科还于12月以11.81亿元权益价款，新增了10个物流地产项目，该部分项目分布于惠州、广州、东莞、青岛、长春、南京等十个城市，总占地面积126万平方米，总建筑面积96万平方米。

值得一提的是，进入今年以来，万科在项目的获得上似乎更专注于通过并购与合作取得。以最新一个月公布的数据为例，万科于12月新增的22个项目中，总建面485.2万平方米，万科仅占了57.83%权益部分。

以此同时，观点指数统计的数据则显示，除物流项目外，万科2018全年共支付1659.82亿元权益价款，新增地产项目241个，新增项目建筑面积5070.5万平方米，当中权益部分为2967.14万平方米，仅占58.52%。

数据来源：观点指数整理

对于此种现象，郁亮曾在媒体会上作出解释称：“万科历史上一直都有通过并购和合作来实现买地，只是后来招拍挂也做，导致大家对并购忽视了，觉得今年突然并购特别多。”

回顾2018年，万科向外界谈及了更多关于企业转型的问题，比如说长租公寓、科技企业、养老地产以及万科物业。

而万村是万科躲不开的话题，万科方面也曾坦诚：问题相对大一点的，可能是万科的城中村改造计划。

据了解，万村计划是是万科在深圳推出的创新业务之一，自启动以来就被公司寄予厚望。但从现实推进程度来看，城中村改造导致的租金上涨以及内部工程进度滞后、收益率逐渐走低，导致万村计划已暂停推进。

万科高级副总裁、南方区域本部首席执行官张纪文也回应外界称，公司确实决定在9月份之后暂停拓展新项目。但就万科内部而言，该公司依然认为万村计划这个事情本身是对的，但是在整个大的计划中间。

“第一步，开始尝试以及规划未来怎么去运营；第二步，铺排出第一阶段的规模，第二阶段完成7-8万间房源的规模，第三阶段完成这7-8万间的运营，再计划如何去复制。”

张纪文彼时称，万村目前完成了第二阶段，万村业务每年都会是1万间计算。

相比销售数据，回款的数字才是万科最受关注的，郁亮介绍到：今年完成6300亿回款问题不大。

他指出，万科重视现金流的做法已经得到贯彻，虽然中间有段时间放松，但一下就回过头来，奋起直追，同时以万科的执行能力，完成回款问题不大。

面对房企纷纷分拆物业公司赴港上市，郁亮曾回应称，万科是特意让物业公司跟资本市场保持距离，怕资本市场会干扰到物业的发展，万科物业是有机会打造成市值千亿的，希望物业公司有这个基础之后，再去上市。

其他业务也有不少动作，观点地产新媒体了解到，12月5日，万科与杭实集团达成战略合作，双方将在产业开发运营、商业办公、租赁住宅、产业城镇、物流冷链仓储等领域的长期战略合作。

这或许正回应了郁亮所说的那句话——如果不转型，现在的老大有意义吗？