乐伽公寓宣布“死亡” 剩下的长租公寓还能坚持多久？

乐伽公寓的风波闹了一个月，终于有了个结论，还是大家最害怕看到的那个。

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8月7日晚间，乐伽公司宣布公司已经停止营业，关闭所有业务，员工大量离职，无法偿还客户欠款。

南京市住房保障局和房产局也就此事发布官方通告，提出了一系列解决措施，市住房租赁行业协会推荐南京我爱我家房屋租赁置换有限公司、南京自如房屋租赁有限公司、南京银城千万间公寓管理有限公司、南京青客公寓管理有限公司、南京市房屋置业担保有限公司等五家住房租赁企业参与调处服务点工作，并在协商一致的基础上为乐伽公司客户提供居间代理、促成重新建立房屋租赁关系等优质优价服务。自2019年8月8日起至2019年8月23日期间，各区调处服务点将分批联系已经登记的客户，与客户确定调解时间和地点。

这颗雷，终究还是爆了。

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乐伽公寓，全名是南京乐伽商业管理有限公司，是一家集房屋租赁服务和托管服务于一身的企业，其成立于2016年5月30日，有四位自然人股东，注册资本为100万元，实缴资本仅为15.3万元，最大股东及法人姜千持有80%的股权。

近几年，乐伽公寓实现了高速扩张。出事之前，已开辟南京、苏州、杭州、合肥、西安、昆山、成都、重庆等8个城市的市场，成立了300多家签约中心，有员工600多人，为超过40万的客户提供服务，管理的房源超过20万套，房屋总价值达1000亿元。

但今年夏天以来，风向急转而下。6月底7月初，在合肥、西安等地的乐伽房东们就陆续反应了收不到房租的现象。

有房东称，到了打款日却一直没收到房租，于是开始催乐伽的员工，业务员原本承诺7月17日支付房租的。没想到，日期到了之后，房东不仅没收到房租，还被业务员拉黑了！

到7月底，合肥乐伽办公地人去楼空，一片狼藉，受害者超3000人。监管部门表示，业主需要赶快报警！就连曾经和乐伽合作的律师事务所，都已经和他们解除合作，并且目前也成为了受害方；

南京建邺区艺树家工场的乐伽公寓总部几乎同一时间已关门，房东和租客们找不到乐伽公寓的负责人。现场有当地相关部门设立的临时接待点，协助登记投诉纠纷事宜。

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事实上，乐伽公寓的营业模式，早就被业内人士评价“早晚要出事”。

乐伽公寓模式属于典型的“物业代持模式”，即长租公寓运营商通过租赁的方式，向出租人签订一定期限的租赁合同，对房屋进行一定的装修改造后转手对外出租；这种模式也是市场中最为普遍的模式，俗称“二房东模式”。

在这种模式下，运营商的主要利润来源于租金差价和增值服务费，以及基于租金支付的时间差（运营商按年向租客收取租金和押金，而仅按季度向出租人支付租金）而产生的利息或其他投资收益。然而乐伽却不以运营见长，反而采取“高收低租”模式，高价从房东处收房，然后以低于收房的价格对外出租，加上运营、人工等成本，这种赔本买卖显然不符合商业规律。

笔者猜测，乐伽试图通过提高资金流动性，快速扩大规模的方式，以小搏大，获得资本的青睐，然后转手变现——但事实证明这招险棋是玩脱了，随着自有资金链的断裂，又没有外部资本输血，乐伽一夜之间快速崩盘。

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乐伽一倒，是意料之中，但又感觉是情理之外。

事实上，光是今年7月份，就有6家公寓机构“暴雷”。算上乐伽，还有杭州安闲居、杭州速锦房产、西安万巢、南京玉恒公寓、南京诚寓物业。理由清一色的“资金链断裂”。

当然，这个数字还可以更大。据不完全统计，从2018年1月至今，已有近20家长租公寓的资金链出现断裂。从杭州鼎家、上海寓见，到长沙咖菲猫、北京昊园恒业，不少自称长租公寓模式的租房服务提供商先后因租金贷、现金流、“高收低租”等原因而“爆雷”。

也有人表示这些“暴雷”的公寓机构很多都是散兵游勇，算不得长租公寓主力军。

但实际上，即使是大型房开的长租公寓业务，也一直处于很尴尬的境地。在政策环境鼓励长租市场的2016年，几乎一线房企清一色的开启了长租公寓业务。但三年下来，能稳步发展的，寥寥无几——

朗诗果断“脱壳”长租公寓，两年亏损2.34亿；弘阳的弘寓两年开两间，在年报上都没有姓名；“老大哥”万科，也陷入两难，直言“低估了长租公寓的运营难度”。

任何一个爆发行业必定的结局，高峰值后必是深渊，一味追求利润者往往追求不到利润。供给增长速度远大于需求增长。“从2015年至今，行业内很多人过于追求规模，急功近利，不仅没解决实际的租赁问题，反而造成巨大的租赁矛盾。”

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可是如果把锅都甩给市场，显然也是不公平的。政策对市场有引导作用。今年，16座城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围，名单一出，市场纷纷看好住房租赁市场在这16个城市按下发展“快进键”。

但只有政策鼓励是不够的。没有足够的市场调研分析、没有充分的供需关系比对，只是一刀切的抢“风口”，这就是这个市场的“原生硬伤”。

南京房地产学会会长吴翔华直言，“任何事情都有一定的市场规律，例如一个城市的人口没有突然的增长，收入也没有突然的增长，租金也属于正常范畴，并不需要政府干预租赁市场的发展，加大租赁供给。可是，自从中央号召租售并举之后，打破了这一生态平衡，资本市场在利用政策红利获取利益，长租公寓的运营商也为了扩大规模获得资本市场的青睐不惜采用高收低租的办法，当然就埋下了风险和隐患。

说到底，是政府不适当地采用运动式的干预行为，导致市场的规范性和市场的发展不相适应，而由于租售比太低、投资回报低导致资本市场最终不可能把这个游戏持续下去，失去了资金支持的运营商只好卷钱走人，宣布破产，最终还是由始作俑者——政府来收拾烂摊子。”

在吴翔华看来，长租公寓本身就不是一个暴利的行业，加上地方政府不断加大投入，增加供给，分流需求人群，导致试点城市的租赁市场租售比只会越来越低，运营越来越困难，除了一小部分中高端市场以外，未来前景堪忧。

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事实上，越来越多的长租公寓“爆雷”，已经是一个很危险的信号。一边是官方在鼓励租赁市场，开发商拿地时还不得已要竞自持；另一边是长租公寓在市场中遭遇寒冬，一个个快速扩张然后快速死亡。这样的矛盾之中，是否有破局之法？

吴翔华认为，首先要明确找出应该布局的城市。如果租金水平大致合理的城市一般风险较大，衡量标准是平均租金支出是否占收入的30%，超过了这个比例就可以认为负担过重，有加大租赁供给，发展租赁市场的必要。可是全国绝大多数城市都没有超过。

其次，看这个城市里不同收入层次的群体是否存在结构性租赁住房短缺，如果有，那么进入这个细分市场应该会有相对安全的获利。

第三，分析城市里已有的细分市场是否存在进一步提升服务水平和档次的可能，如果有，并且自己具备这样的能力，那么可以通过竞争获得自己的市场份额。