总价超65亿！明天南京再拍13块地，百家湖毛坯3.4万/㎡

今天，南京迎来本月第二场土拍，共有13块地公开拍卖，分别位于城中、紫东、城南、江宁和六合，出让总面积超40公顷，起拍总价65.52亿元。（下图城南G68地块于11月份拍卖）

（图片来源：江苏土地）

需要注意的是，这也是本次6块涉宅地块将实行达到最高限价后摇号的最新土拍政策，且同一竞买人及同一集团成员企业不得竞得（含联合竞买）本批公告中的两块及以上的住宅（商住）用地。

其中，备受关注的百家湖再有涉宅用地出让，起拍楼面地价8218元/㎡，最高楼面限价9808元/㎡，毛坯房销售均价3.4万/㎡。同时，新街口德基东侧G57地块，能否被德基拿下，也值得关注。

下面，飞说君也给大家标出了明天土拍涉宅的6块地块大致范围，由于地块分布较为分散，部分地块位置受到遮挡，文中会具体介绍地块情况。

一、时隔4年多，百家湖再有涉宅用地出让，毛坯房销售均价3.4万/㎡！

百家湖G62地块

地块位置：东至现状，南至凤凰四路，西至双龙大道，北至池田路

出让面积：地上：33781.25㎡；地下：1545.79㎡

规划用地性质：二类居住用地和商办混合用地

综合容积率：3.35

建筑高度：≤100m

建筑密度：≤50%

绿地率：≥25%

起拍总价：9.3亿

起始楼面地价：8218元/㎡

最高限价：11.1亿

最高楼面限价：9808元/㎡

毛坯房销售限价：3.4万/㎡

该地块地理位置十分优越，是近年来推出的距离百家湖湖岸线最近的住宅地块。位于地铁1号线百家湖站、胜太路站中间，周边有江宁最好的百家湖中学、小学，还有景枫、21世纪太阳城、江宁金鹰、会展中心等配套。

整个百家湖板块上次有住宅用地出让为2015年12月，当时百家湖G47地块被金辉以楼面地价16389元/㎡拿下，成为当时的江宁地王。至今时隔4年多年，区域再无新出让住宅用地。

目前百家湖住宅新房稀缺，仅有21世纪太阳城银座在售部分房源，建筑面积约190-250㎡，精装均价2.95万/㎡。此外还有2家公寓楼盘在售，分别是融汇时代中心、中海龙湾ulive。

而本次G62地块由于有商办用地，其楼面地价较低，但毛坯房上市销售均价限制在3.4万/㎡，对于很多江宁改善客户来说，这个价格比板块优质二手房便宜不少，预计并不愁卖。

百家湖G62地块出让要求：

（1）A分区酒店式公寓配建比例不得高于A分区地上总建筑面积的30%，商业建筑配建比例为地上总建筑面积的10%-20%，可上市销售、转让。

（2）A分区规划建筑高度控制指标为土山机场搬迁后的控制指标。土山机场搬迁前，项目建设实施进度按机场限高管控要求，并按照军事设施保护法，取得军方意见。

（3）B分区住宅高度不低于24米。

（4）C分区地面为城市道路，出让地下空间应符合市政管线敷设、绿化种植等要求，出让范围为道路路面标高以下-4至-10米空间，作为停车设施使用，具体以审定的规划设计方案为准。

（5）竞买人须具备房地产开发一级资质。

（6）该地块不接受联合竞买，不得联合开发，竞得人或项目公司的股权不得转让（竞得人与其全资子公司之间的股权转让除外）。

（7）地块内不少于15000平方米的办公用房，须由竞得人自持不少于10年（自竣工验收之日起算）。

（8）该地块要求装配式建筑面积的覆盖比例为100%，建筑单体预制装配率不低于50%，住宅建筑应100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。

（9）该地块因建筑业态较多，且有部分自持，出让后可应竞得人要求提供各用途及分区的出让起始价测算说明。

（10）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过34000元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

（11）竞得人须在成交后十个工作日内与江宁经济技术开发区管委会签订《投资发展监管协议》，并接受江宁经济技术开发区管委会全程监管。

二、板桥再有商住用地出让，地价最高1.25万/㎡，毛坯房限价2.3万/㎡

板桥G65地块

地块位置：东至宁芜铁路，南至乐欣路，西至欢怡路，北至三山矶路

出让面积：地上：55079.44㎡；地下：5008.37㎡

规划用地性质：商住混合用地

综合容积率：1.0＜Far≤2.7

建筑高度：≤100m

建筑密度：≤50%

绿地率：≥30%

起拍总价：15.5亿

起始楼面地价：10423元/㎡

最高限价：18.6亿

最高楼面限价：12507元/㎡

毛坯房销售限价：2.3万/㎡

该地块位于板桥南侧，紧邻莲花湖体育公园、花生唐、在建的吾悦广场等配套，但地块东侧为现有的宁芜铁路、宁芜公路，未来将规划为地铁8号线，北侧为现状三山矶路跨线桥高架桥起坡段，会有噪音影响。

从出让信息来看，该地块为商住混合用地，地上出让面积约5.5万方，后期可打造约15万方体量的高层住宅。

值得注意的是，该地块西侧就是在售的星叶欢乐城，建筑面积约89-130㎡，精装均价约2.55万/㎡。还有在售的石林云城，建筑面积约93-106㎡小高层，精装均价26074元/㎡；建筑面积约89-168㎡洋房，精装均价29292元/㎡。

而板块内待上市的纯新盘较多，宋都柏悦府预计近期首开4栋楼，建筑面积约92-127㎡，精装均价26780元/㎡。周边还有宝能翡丽河滨、旭辉&宝龙G30和G37地块，地价都在1.1万-1.5万/㎡左右。

板桥G65地块出让要求：

（1）A分区内地上商业办公建筑面积应占地上总建筑面积的15%-30%，且不得配建酒店式公寓。

（2）住宅建筑的最小建筑高度原则上不得低于60米。

（3）B分区出让范围为其地面以下空间部分，在符合街旁绿地实施等要求前提下，仅可建设商业及其地下停车场库相关配套设施（不得设置住宅区配建停车场）。地面部分仍作为公园绿地使用，并由建设单位与A分区同步设计、同步实施、同步核实。

（4）A分区须由竞得人自持的商业办公建筑面积不低于商业办公计容建筑面积的50%，该部分房产不得销售、不得转让，剩余商业办公可上市销售、转让。

（5）B分区出让范围为其地面以下空间部分，在符合街旁绿地实施等要求前提下，仅可建设商业地下停车库，不得设置住宅区配建停车场，不得设置商业。

（6）该地块装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，公共建筑单体预制装配率≥40%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。

（7）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过23000元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

三、栖霞山再拍2块纯宅地，地价最高1.75万/㎡，毛坯房限价2.45万/㎡！

栖霞山G66地块

地块位置：东至规划支路四，南至规划官窑山路，西至欢乐大道，北至规划支路二

出让面积：31624.44㎡

规划用地性质：二类居住用地

综合容积率：1.46

建筑高度：≤35m

建筑密度：≤25%

绿地率：≥30%

起拍总价：6.8亿

起始楼面地价：14728元/㎡

最高限价：8.1亿

最高楼面限价：17543元/㎡

毛坯房销售限价：2.45万/㎡

栖霞山G67地块

地块位置：东至欢乐大道，南至规划水泥厂路，西至规划观江路，北至规划江南路

出让面积：26003.44㎡

规划用地性质：二类居住用地

综合容积率：1.0＜Far≤1.7

建筑高度：≤35m

建筑密度：≤30%

绿地率：≥35%

起拍总价：6.4亿

起始楼面地价：14478元/㎡

最高限价：7.6亿

最高楼面限价：17192元/㎡

毛坯房销售限价：2.45万/㎡

这两块地都位于栖霞山板块，紧邻栖霞山风景区和华侨城欢乐谷，分布在欢乐大道东西两侧。且地块面积都不大，在2.6万方-3.16万方左右，容积率都较低，限高都在35米以内，最多可打造12层小高层房源。

本次出让的G66地块紧邻去年10月出让的栖霞山G68、G69地块，分别被蓝光和华侨城以楼面地价15086元/㎡、13741元/㎡拿下，即现在的蓝光雍锦逸境府、山语隽府。其中，山语隽府已经开盘，而蓝光雍锦逸境府预计本月首开2号楼，建筑面积约84㎡，精装交付，共88套房。

目前周边仅有华侨城翡翠天域和山语隽府2盘在售，精装均价在2.6万/㎡左右。其中，华侨城翡翠天域在售部分建筑面积约130㎡房源，精装均价约2.6万/㎡；山语隽府在售部分建筑面积约80-117㎡，精装均价2.65万/㎡左右。

栖霞山G66地块出让要求：

（1）A、B分区可在各地块规划经济技术指标不变的前提下按一幅地整体进行方案设计（即按一个小区的标准设置出入口、布置商业配套用房与物业服务用房等）；A、B分区之间的用地边界在实际用地面积不变、布局合理的前提下，可结合规划设计方案作适当调整，具体范围以审定的规划设计方案为准。

（2）A分区内规划住宅的建筑高度不低于24米；B分区内规划住宅的建筑高度不低于15米。

（3）地块要求装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。

（4）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过24500元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

栖霞山G67地块出让要求：

（1）地块内东侧一处山体遗存纳入出让用地范围，计入容积率计算，作为小区集中式绿地，不得进行开发建设。

（2）地块要求装配式建筑面积比例100%，住宅建筑单体预制装配率≥50%，住宅建筑100%实行全装修成品房交付，不享受容积率奖励政策。

（3）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过24500元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

四、毛坯房限售均价1.69万/㎡，湖熟再拍涉宅用地，周边在售新房较多！

湖熟G64地块

地块位置：东至宝塔北路，南至中元路，西至和进路，北至汤铜公路

出让面积：61824.27㎡

规划用地性质：二类居住用地、商办混合用地

综合容积率：2.0

建筑高度：≤60m

建筑密度：≤20%

绿地率：≥25%

起拍总价：7.6亿

起始楼面地价：6146元/㎡

最高限价：9.1亿

最高楼面限价：7360元/㎡

毛坯房销售限价：1.69万/㎡

该地块位于汤铜公路和宝塔北路交汇处，紧邻长深高速湖熟出口，交通便捷。地块东侧为灵顺广场，北侧为金宝湖熟商业广场，周边还有南京Echo-Forte国际学校、湖熟中学、菜场、宝塔山遗址公园等。

目前板块内在售楼盘多，有江宁孔雀城紫樾澜庭、中锐星棠府、梁台煦府和老盘恒建金陵美域，均价从1.3万-1.9万/㎡不等。

具体来看，纯新盘中锐星棠府新领7号楼销许，建筑面积约88㎡，精装均价18340元/㎡，共60套房；江宁孔雀城·紫樾澜庭在售部分房源，建筑面积约87-105㎡，精装均价18562元/㎡。

而老盘恒建金陵美域在售毛坯均价13520-13577元/㎡，相比之下，本次拍卖的G64地块未来毛坯房限售均价为1.69万/㎡，与周边在售楼盘房价基本相当。

湖熟G64地块出让要求：

（1）住宅建筑高度不低于24米。

（2）B分区内需建设一处酒店，客房不得少于200间，建筑面积约10000平方米，剩余面积全部建设商业用房，其中不少于B分区地上总建筑面积50%的商业用房（含酒店）须由竞得人自持，不得销售，不得转让，其余商业用房可销售、可转让。B分区不得设置酒店式公寓。

（3）该地块按“限房价、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过16900元/平方米(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

五、还有紫东、江宁等6块非宅地出让，新街口德基东地块备受关注！

除了上面5块涉宅用地之外，江宁滨江还有1块纯宅地，但为租赁住房用地，该地块出让面积44446.60㎡，起拍总价1.42亿元，要求100%全装修成品房交付。

此外，明天的土拍中还有6块商办混合用地和中小学用地要出让，由于是非涉宅用地，就不多细说，具体信息如下图：

当然，在这6块非涉宅用地中，关注度最高的是新街口G57商办地块，紧邻德基广场和南京文化艺术中心。该地块出让面积仅4510.53㎡，综合容积率7.55，建筑高度250米，未来新街口再添一栋高楼。

虽然面积不大，但该地块起拍总价高达5.8亿元，且出让要求较高。不接受联合竞买、不得设置酒店式公寓、商业和办公需要自持，能否被德基拿下打造三期，值得关注。