楼市风险城市排行南京第五 转冷就是在“挤泡沫”？

进入冬天，南京楼市也感受到了丝丝寒意。都说2016年是南京楼市新陈代谢、脱胎换骨之年，从狂热到入冬，似乎也就一夜之间的事。11月30日，《中国住房发展报告（2016-2017）》发布，公布了全国35个大中城市房地产市场整体风险最突出的十个城市。其中，南京“光荣”上榜，排到了第5的高位。

南京楼市的高风险早在2015年就有不同的专家出来提醒，但这些风险究竟来自何处，却始终模模糊糊。十月以来南京楼市极速降温，是否能为南京挤掉一些“泡沫”，把高风险慢慢消化掉？这个答案，或许依旧只有时间才能解答。

全国楼市高风险城市 南京排第5

11月30日，由中国社会科学院财经战略研究院课题组完成的《中国住房发展报告（2016-2017）》发布，报告发布了全国35个大中城市房地产市场整体风险最突出的十个城市。

全国35个大中城市房地产市场整体风险最突出的十个城市

南京很光荣的，位居第五，仅次于北京、上海、厦门、深圳等一线城市。专家分析，当前住房市场的风险整体高于2010年，楼市过热主要集中的一线城市和部分二线热点城市，房价的上涨幅度和风险的累计程度都已经超过2009-2010时期。

南京的房价真的已经如此可怕？其实涨价是否合理，可以通过当地的房价收入比来衡量。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。今年年中，一家研究机构公布了一份全国35个大中城市房价收入比偏离度排行榜。南京房价收入比为9.75，高于纳入统计的全国35城均值，偏离合理值幅度为25%，在35个大中城市中排名第九。

全国35个大中城市房价收入比偏离度排行榜

再联想一下南京过去近两年的时间里，房价攀岩一般的蹿升，到今年10月份，房价实现20连涨，最凶狠的时候单月涨幅超过4%，涨幅占全国前三。

南京房价连涨20个月

价格不断上涨，房价与收入的偏离在不断加大。如此疯狂的价格狂欢下，似乎也就能理解为何说南京楼市风险高了。

那么，这些风险都来自哪里？

最显而易见的就是南京的“土地狂欢”。凡土拍必出最高价、触顶熔断也要拿地等等壮举，在南京土拍现场连续上演了好几个月。2015年下半年、2016年上半年可以说南京是土拍的“丰收年”。数据显示：南京土地市场今年到目前为止，卖地收入1468亿元，高居全国第一。

高地价就是拉动房价最直接的动力。事实上，在近一年里，走访南京各大售楼处，最常听到的一句台词就是“我们家旁边的那幅地都已经***万元了，我们成品房才卖隔壁的地价而已。”

高地价制定的依据或许我们不好说，但能看得到的是，偏冷板块炸出高地价后带出的效应，就是在配套不完善、规划不明确的情况下，板块整体均价“凭空”上涨。市政与房价出现严重脱节，板块被捧得越高却往往摔得越惨。

可以看看青龙山生态新城，借着狂热的地价，房价也猛然上增，10月份之前，这里的市场还是一片欣欣向荣，各家楼盘摩拳擦掌虚势待发，但自10月份以来，片区内两家新盘再开盘，一家加推130多套仅去化7成多，另一家368套房只卖出70多套，成为调控下个盘销售遇冷的代表。

南京各大板块11月均价图

再有就是投资需求在刺激下快速增长，使得房屋的居住属性被投资属性掩埋，多数人把热钱砸进楼市，刚需购房者无奈只能退场。据银城君颐东方销售人员透露，在南京实行“限购限贷”政策之后，目标客户直线减少了60%。而城北某楼盘更是被砍掉了90%的意向客户。房产投资过于火热，对于房屋质量、板块建设等“硬货”的发展都极为不利，无根浮萍也就成了摇摇欲坠的“泡沫”。

“双限”政策是在为南京“挤泡沫”？

9月底的限购政策加上10月初的升级版限贷，南京楼市的调控政策被称为“历来最猛”。而效果似乎也很显著——10月份每周的认购成交数据都在下行，上市量却在增加；全市多个板块开始停涨，更是有部分板块打出了降价和优惠的牌。

对于楼市的转冷，业内专家普遍认为这是应该的，南京楼市的风泡沫也确实需要挤一挤。南京林业大学教授孟祥远认为，放眼全国房地产市场，楼市政策短期发生巨变，但宽松的货币政策仍存，房贷利率依然处在历史最低点。房地产涉及众多行业部门，在中国经济增长和信贷金融行业发挥着重要作用，与国民经济和人民就业关联。随着有房家庭越来越多，买房人也不想让楼市太弱，楼市下行到崩溃的状态是不太可能出现的。

不少开发商也比较想得开。江北某开发商笑称，“之前每次出来一个规划利好，买房人就要亢奋一下，接着开发商就能涨价。现在规划利好一个接一个出，房价反而不涨了。江北现在要缓一缓，还个债，等等配套和规划。”

其实，楼市下行对于刚需重回市场是个不错的时机。孟祥远也认为，未来一年楼市价格很有可能进一步下调，这是刚需上车的不错机会。