刚刚公告！53幅地块下月拍卖，南京最严土拍新规来了...

重磅！南京买房人福音来了！

就在今天（8月25日），南京发布第二批集中出让宅地公告，与此同时，“竞品质”土拍新规正式落地！

这次土拍新规堪称南京史上最严，对南京楼市有重大影响。业内人士指出，此次土拍规则调整的主要目的就是“稳地价”，明确溢价率最高不超过15%，控制地价水平，可以提高房企提升住宅品质的意愿。

第二批集中出让的宅地一共有53幅，将在下个月26号（9月26日）上午9：30开始网上竞价拍卖。53幅地块用地总面积近242公顷，起拍总价621.551亿元，涉及江北核心区、城南两桥、软件谷、南部新城、燕子矶、江心洲等热门板块。

本次土拍公告重点如下：

（1） 本次集中出让的所有地块，全部实行“限房价、定品质、竞地价”的新出让模式。与之前要求的“限房价、竞地价”相比，多了“定品质”一个条件，以此引导开发企业提升新建住宅的规划品质，避免在开发建设过程中降标减配。

那么楼盘品质如何定？

从3大方面明确了住宅品质的新要求：公共空间再优化、建筑设计再升级、停车设施保安全。具体细节包括：

①新建的商品房小区应统一封闭阳台，封闭阳台外不得设置晾晒设施，进一步增大阳台使用空间。

②地下层入户门厅应与首层入户门厅采用同等设计及装修标准；地下车库地坪面层不得采用低品质水泥砂浆面层。

③ 立面中应该使用耐脏、耐老化、易清洗的高品质板材，使用涂料和面砖时需避免使用劣质产品。

④ 居住区原则上应采用人车分流的交通组织形式，住宅建筑除访客车位和特殊车位外一般不得设置地面机动车停车泊位。

⑤ 各单元电梯均应直达每层地下车库。

⑥鼓励在高层住宅小区内设置电动自行车集中存放和充电场所，该场所应当独立设置，并与高层民用建筑保持安全距离；如确需设置在高层民用建筑内的，应当与该建筑的其他部分进行防火分隔。

⑦对于紧邻高速公路、快速路、地上轨道交通线和城市主干道的住宅要求应具有满足声环境要求的技术措施，当卧室、起居室（厅）布置在噪声源一侧时，外窗应采取三玻两腔等隔音降噪措施。

（2）最高溢价率由之前的30%下调至15%。

和第一批次集中出让公告不同，本次公告出让的地块，最高溢价率由此前的30%下调至15%以内，从而提高了开发企业采用更好的材料、投入更多的资金来提升住房品质的意愿。

此举为进一步推动落实住宅品质新要求、建设优质住宅、实现居住空间品质提升，提供了切实的支持和保障。

（3）竞得土地后6个月内商品住宅不得上市。

为保证科学设计和施工周期，本次土拍规定，房企在竞得土地后6个月内住宅部分不得申领预售许可证。申领预售证时，需由房产部门、建设部门现场核实进度，符合要求的方可销售。

《通知》明确，对未达到规划条件及土地出让合同约定建设的，要及时将其失信行为记入企业信用记录，因工程质量问题突出等违法违规行为造成重大社会影响的，将限制开发企业及其相关公司参与南京土地市场的竞买。

（4）同一竞买人在同一批次报名地块不得超过总量30%。

《通知》中明确，同一竞买人及同一集团成员企业在同一批次出让公告中所报地块的数量，不得超过本次公告地块总量（不含高淳、溧水）的30%。也就是说，同一竞买人及同一集团成员企业在本次可同时报名的地块数最多为13幅（不含高淳、溧水）。

并且，有的地块直接要求不能联合开发（共11幅热点地块明确规定将不得合作开发，分别为：G70、G71、G72、G73、G80、G81、G82、新区G14、新区G15、新区G16、新区G18）。

同时，高淳、溧水两区的第二批次集中出让地块不实行报名地块数量限制。意在促进该市各片区土地市场的均衡发展、有序竞争，也有利于高淳、溧水两区住宅品质的提升。

53幅地块详情如下：

部分地块出让条件如下：

NO.2021G70:

（1）A分区应配建基层社区中心一处，具体要求如下：社区卫生服务站，建筑面积不小于300平方米；文化活动室，建筑面积不小于600平方米；体育活动站，建筑面积不小于200平方米；基层社区党群服务中心，建筑面积不小于1000平方米；社区警务室，建筑面积不小于60平方米；居家养老服务站，建筑面积不小于450平方米；公厕，建筑面积不小于100平方米。以上设施中共计房屋建筑面积不小于2710平方米，建成后移交给鼓楼区政府（或其指定单位），须与住宅项目同步规划、同步建设、同步验收，如项目采用分期建设的，基层社区中心应与项目一期工程同步验收。基层社区中心规划设计方案及项目概算应征求鼓楼区政府的同意意见，交付标准及建设费用标准按照我市关于居住区公共配套设施建设的相关文件执行。建设费用经第三方审计机构确认后，由鼓楼区政府支付给竞得人。

NO.2021G73:

（1）该地块不接受联合竞买。

（2）该地块商业部分可销售，须统一经营管理。

（3）住宅建筑高度≥35米，商业建筑面积占地上总建筑面积15%-20%。不得设置酒店式公寓。

（4）地块内设置1处公共开闭所，单个开闭所建筑面积不宜小于120平方米，结合建筑设置于地上一层，具体以供电公司意见为准。

（5）地块位于土山机场净空保护区，建筑控高符合机场控高要求。建筑物高度从建筑物室外地坪计算至女儿墙顶，室外地坪从建筑周边最低点起算。

NO.2021G74:

（1）A、B分区地上商业建筑面积不超过各自地上总建筑面积的5%，在保持地上商业面积总量不变的前提下，可以在A、B分区之间转移。A、B分区不得设置酒店式公寓。

（2）C、D分区地上商业配套建筑面积占各自地上总建筑面积的2.5%-3%。C、D分区住宅建筑高度≥35米。

（3）A、B分区各配建一处公共开闭所，单个开闭所面积不宜小于120平方米，结合建筑设置于地上一层，具体以供电公司意见为准。

（4）E和F分区为商办混合用地（地下空间出让，停车设施），地面为城市道路，出让道路路面2.5米以下空间，地下空间开发应符合市政管线敷设、绿化种植等建设要求，具体以审定方案为准。

（5）G分区为商办混合用地（地下空间出让，停车设施），地面为城市道路和广场用地，出让道路路面4.5米以下空间，地下空间开发应符合地铁建设、市政管线敷设、绿化种植等建设要求，具体以审定方案为准。

（6）地块应与地铁按照共建要求做好设计和施工衔接，满足并保证地铁的公共交通服务功能和有关建设要求，并征得地铁部门同意，地铁四小件应与建筑一体化设计，经地铁认可的专有部分面积不纳入容积率计算。

（7）地块位于土山机场净空保护范围内，在土山机场未搬迁或未得到部队书面同意意见前，建构筑物最高点绝对高程不得大于71.97米。

（8）为建设高品质新城，C、D分区须打造高舒适性和低能耗科技住宅，采用以可再生能源作为系统冷热源的集中空调方式，外立面须采用高品质板材材料。

（9）A、B分区所建房产须由竞得人自持，不得销售、不得转让。

（10）该地块内商办部分领取施工许可证后，住宅部分方可销售；商办部分出正负零后，住宅部分销售面积比例方可超过该项目可售住宅总量的60%；商办部分在建设至机场限高内封顶后，住宅部分销售面积比例方可超过该项目可售住宅总量的90%；商办建筑竣工备案后，方可销售剩余部分住宅（因地铁、限高等外部客观因素影响开发周期的除外，不含自持租赁用房）。

（11）该地块出让后，可应竞得人要求向税务部门提供各用途及分区的起始价测算说明。

（12）竞得人须在签订土地出让合同前与秦淮区人民政府、南部新城开发建设管委会签订《投资发展监管协议》并接受秦淮区人民政府、南部新城开发建设管委会全程监管。

NO.2021G78:

（1）A、B分区用地性质为二类居住用地，其中各分区商业配套用房建筑面积不超过地上总建筑面积的3%。

（2）如不设置地铁减震措施，A分区内敏感类建筑退让地铁6号线结构外轨中心线应不小于34米；若设置减震措施，竞得人须就退让具体要求提前与地铁公司做好衔接。

（3）地块A、B分区东侧部分涉及博西华电器（江苏）有限公司南京工厂卫生防护距离，退让距离应不小于8.9米，总面积约为2039平方米（具体以实际为准）；B分区南侧部分涉及博西华电器（江苏）有限公司卫生防护距离，退让距离应不小于11.2米，总面积约为1114平方米（具体以实际为准），在卫生防护距离范围内，不得新建居民点、学校、医院等环境敏感建筑。

（4）竞得人应采取隔音降噪措施，使地块内建筑达到环保等部门要求。

NO.2021G92:

（1）该地块为“限销售对象、限销售价格”的限价商品房用地，竞得人竞得土地后须与麒麟科创园管委会签订《定购协议》，待项目竣工验收后，由麒麟科创园管委会按照20800元/平方米毛坯房均价对住宅部分进行定购，定向销售给经麒麟科创园管委会认定的人才。

NO.2021G103:

（1）A分区内不得配置商业，且住宅建筑最小高度不得低于12米。

（2）B分区局部高度可突破至18米，不得设置酒店式公寓。（3）该地块不接受联合竞买。

（4）B分区须配建地上建筑面积不少于70000平方米的商业街区（不得建设专业市场、批发市场），同时须配建地上建筑面积不低于5000平方米的书城。B分区须自持商业街区（含书城）不少于35000平方米，建成后不得销售、不得转让（同一集团控股子公司除外）。

（5）该地块商业、住宅部分须同步规划、同期开工。在B分区商业项目领取施工许可证后住宅部分方可销售，主体结构封顶后，住宅部分销售建筑面积方可超过住宅总量的60%。

（6）该地块出让后，可应竞得人要求向税务部门提供各用途及分区的起始价测算说明。

（7）竞得人须在签订出让合同前与南京浦口经济开发区管委会签订《地块投资发展监管协议》，并接受南京浦口经济开发区管委会全程监管。

NO.2021G104:

（1）A分区、B分区用地性质为商住混合用地，其中商业建筑面积占总建筑面积15%-20%，其中包括不少于1000平方米的集成电路产业金融服务中心，不少于7000平方米的酒店以及不少于16000平方米的商业服务业。商业不得设置于住宅建筑底层，不得配建酒店式公寓。

（2）该地块不接受联合竞买。

（3）酒店需由竞得人自持，不得销售、不得转让（同一集团的控股子公司除外）。商业可上市销售、转让。

（4）该地块出让后，可应竞得人要求向税务部门提供各用途及分区的起始价测算说明。

NO.新区2021G17:

（1）该地块不接受联合竞买。地块内建筑须达到绿色建筑二星级标准。

（2）地块内须建设地上公用开关站一座，使用面积不小于120平方米（不计入容积率面积），长宽适中矩形，进出规模不少于两条16回以上通道。开关站由竞得人负责建设，建设完工后无偿交由江北新区供电分公司统一管理、运营和维护。

（3）地块内所建商业办公用房须由乙方自持运营，不得分割销售，不得转让，且建筑面积不低于地上总建筑面积的 10%。

（4）满足预售条件后，地块内所建住宅首期销售不得超过住宅总体量的60%；所建商业办公用房建设出正负零前，住宅销售不得超过住宅总体量的 80%；商业办公用房主体结构封顶前，住宅销售不得超过住宅总体量的90%；商业办公用房取得竣工备案证后，住宅可全部销售。

（5）竞得人须在签订土地出让合同前与江北新区管委会签订《投资发展监管协议》。

NO.新区2021G19:

（1）该地块不接受联合竞买。地块内建筑须达到绿色建筑二星级标准。

（2）地块内须建设地上公用开关站一座，使用面积不小于120平方米（不计入容积率面积），长宽适中矩形，进出规模不少于两条16回以上通道。开关站由竞得人负责建设，建设完工后无偿交由江北新区供电分公司统一管理、运营和维护。

（3）地块A分区配建办公用房面积不低于A分区地上建筑面积的60%，其中不低于A分区地上建筑面积20%的办公用房由竞得人自持，不得销售、转让（同一集团控股公司除外）；A分区配建酒店式公寓面积不超过A分区地上建筑面积的30%，配建办公用房以外商业用房面积不低于A分区地上建筑面积的10%，酒店式公寓及商业用房可对外销售、转让，但须由竞得人或其控股子公司统一运营管理。

（4）地块B分区住宅首期销售面积不得超过B分区地上总建筑面积的50%；地块A分区取得施工许可证后，允许B分区住宅销售面积不超过B分区地上总建筑面积的70%；A分区商业用房封顶后，B分区商品房可全部销售。

（5）竞得人须在签订土地出让合同前与江北新区管委会签订《投资发展监管协议》。

（6）该地块出让后，可应竞得人要求向税务部门提供各用途及分区的起始价测算说明。